NAV bei 1373, fast eine Punktlandung zur "Prognose" von 1375.
Die Beteiligungen in Deutschland und Frankreich sind aufgelöst. Das ist gut, denn hier hätte es ja noch Kosten geben können, eventuell durch Steuerzahlungen. Es gibt in Kürze eine Ausschüttung in Höhe von 600 Euro
Der Rest des Portfolios ist verkauft, die Verkaufskurse sind bereits im NAV berücksichtigt.
Verbindlichkeiten/Rückstellungen sind stark auf über 8 Mio. Euro oder fast 100 Euro pro Anteil angestiegen. Forderungen bei fast 0.
Der Verkauf der restlichen Immobilien wird bis Ende März abgewickelt sein. Sehr unwahrscheinlich, dass hier noch etwas schief geht, ist gering
Somit sollte es im April, bis allerspätestens Ende Juni die restlichen 775 Euro ausgeschüttet werden.
Für aktuell 1.240 Euro ist das ein unbedingter Kauf, ein Schnäppchen.
La relazione annuale è qui.
NAV al 1373, quasi un atterraggio di precisione sulla "previsione" del 1375.
Le partecipazioni in Germania e Francia sono state liquidate. Questo è un bene, perché ci sarebbero potuti essere dei costi qui, magari in tasse. A breve ci sarà una distribuzione di 600 euro
Il resto del portafoglio è stato venduto, i prezzi di vendita sono già inclusi nel NAV.
I debiti/accantonamenti sono aumentati notevolmente fino a superare gli 8 milioni di euro o quasi 100 euro per unità. Crediti a quasi 0.
La vendita dei restanti immobili sarà completata entro la fine di marzo. Molto improbabile che qualcos'altro possa andare storto qui è basso
I restanti 775 euro dovevano quindi essere distribuiti in aprile o al più tardi entro la fine di giugno.
Per attualmente 1.240 Euro si tratta di un acquisto incondizionato, un affare.
Die Verkäufe waren ja auch recht gut. Der Börsenkurs ist bis dahin auch sehr gut entwickelt.
Seitdem ist aber die Luft raus.
Die Immobilien sind alle sehr schlecht vermietet bzw. stehen leer. In Sachen Vermietung hat sich auch nichts getan.
In Sachen Via Lumbroso (immerhin 36 Mio. Euro) gibt es einen Hoffnungsschimmer, da wohl die Stadt Rom einen Platz für eine Polizeischule sucht. Und genau das war das Gebäude ja mal. Allerdings vor 15 Jahren, seitdem steht es leer. Das sollte man aber mal beobachten.
Aktuell ist das für mich kein Investment, müsste billiger werden bzw. sich irgendwas positives tun.
Le vendite sono state abbastanza buone. Anche il prezzo del titolo si è sviluppato molto bene fino a quel momento.
Ma da allora l'aria è uscita.
Le proprietà sono tutte molto mal affittate o sono vuote. Non è cambiato nulla in termini di affitto.
Per quanto riguarda Via Lumbroso (36 milioni di euro), c'è un barlume di speranza, dato che la città di Roma sta probabilmente cercando un posto per una scuola di polizia. E questo è esattamente quello che era l'edificio. Tuttavia, 15 anni fa, da allora è rimasta vuota. Ma dovreste osservare questo.
Attualmente questo non è un investimento per me, dovrebbe diventare più economico o fare qualcosa di positivo.
Ich habe gestern und heute meine Anteile für 105-107 verkauft. Ich habe meinen Augen nicht getraut.
Klar, bei 95 ist der Fonds interessant, aber bei 107.
Da muss die letzte Immobilie zum oder über NAV verkauft werden oder tatsächlich ordentlich Rückstellungen aufgelöst werden. Kann sein, muss aber nicht...
Solche Spikes gibt es immer wieder mal. Entweder ist der Käufer besonders schlau (hat Insider-Info) oder nicht sehr schlau... Da ich nicht sehr schlau bin halte ich mich da raus.
Der Fonds wird am 10.02. 45 Euro pro Anteil oder 5,8 Mio. Euro Ausschütten:
Dann sieht der Fonds ceteris paribus so aus:
NAV: 9,1 Mio. Euro / 71 Euro
Liquidität: 10,3 Mio. Euro / 80 Euro pro Anteil Immobilie: 4,43 Mio. Euro / 34 Euro pro Anteil Sonstige / Rückstellungen: - 5,6 Mio. Euro / - 44 Euro pro Anteil
Bei einem Verkauf der letzten Immobilie bei 3,25 Mio. Euro 10% Mietrendite und Kosten von 500.000 Euro oder 4 Euro pro Anteil ergibt sich ein finaler NAV von 58. Bei einem Verkauf bei 2,25 Mio. Euro 14,5% Mietrendite ergibt sich ein NAV von 50.
Il fondo distribuirà 45 EUR per quota, pari a 5,8 milioni di EUR, il 10 febbraio:
In quel momento, a parità di altre cose, il fondo avrà questo aspetto:
NAV: 9,1 milioni di euro / 71 euro
Liquidità: 10,3 milioni di euro / 80 euro per azione Immobili: 4,43 milioni di euro / 34 euro per azione Altri / accantonamenti: - 5,6 milioni di Euro / - 44 Euro per azione
Se l'ultimo immobile viene venduto a 3,25 milioni di euro, con un rendimento del 10% e costi di locazione di 500.000 euro o 4 euro per azione, il NAV finale è pari a 58. Una vendita a 2,25 milioni di euro e un rendimento degli affitti del 14,5% si traduce in un NAV di 50.
E poi ci sono le disposizioni elevate come buffer / opportunità aggiuntiva.
Peraltro, con riferimento all’immobile di Trieste, da tempo in fase di dismissione, la SGR ha ritenuto opportuno discostarsi dal valore di perizia, pari a € 2.600.000, adottando invece una valorizzazione di € 1.500.000, equivalente al prezzo offerto da un potenziale acquirente del cespite, formalmente accettato dalla stessa SGR.
Darüber hinaus hielt es der SGR in Bezug auf die seit einiger Zeit veräußerte Immobilie in Triest für angemessen, von dem Schätzwert von € 2.600.000 abzuweichen und stattdessen eine Bewertung von € 1.500.000 vorzunehmen, die dem von einem potenziellen Käufer des Vermögensgegenstandes angebotenen und vom SGR formell akzeptierten Preis entspricht.
Auch wenn man die Immobewertungen auf Seite 11 Anhang zusammenzählt kommt man auf 115,285 Mio. Euro. In der Bilanz steht aber nur 114,175 Mio. Euro.
Die Immobilien in den Beteiligungen, insbesondere Place d'Iena wurden schon im Halbjahresbericht verbucht.
Der Nav dürfte nach dem Verkauf bei 1.375 Euro pro Anteil liegen.
Nach der endgültigen Vertragsunterzeichnung und dem auflösen der Beteiligungsgesellschaften, dürfte einer kräftigen Ausschüttung und der anschließenden Auflösung des Fonds nichts mehr im Wege stehen.
Somit ist der Fonds bei 1.180 ebenfalls sehr interessant. Ich kann jedenfalls keine Risiken erkennen, die einen Abschlag von 15% rechtfertigen.
Gli immobili oggetto degli investimenti, in particolare Place d'Iena, sono già stati contabilizzati nella relazione semestrale.
Dopo la vendita, il naviglio dovrebbe essere di 1.375 EUR per unità.
Dopo la firma definitiva dell'accordo e lo scioglimento delle partecipazioni, nulla dovrebbe ostacolare una distribuzione sostanziale e il successivo scioglimento del fondo.
Quindi, anche il fondo a 1.180 è molto interessante. In ogni caso, non vedo alcun rischio che giustifichi uno sconto del 15%.
erstmal danke für das Feedback. Ist ja hier leider noch immer sehr ruhig, zu ruhig für die meines Erachtens doch sehr interessanten Fonds.
Im Halbjahresbericht findet sich tatsächlich nicht sehr viel über die Position M4.
Im letzten Jahresbericht aber schon. Da war die Position insgesamt schon bei 3,5 Mio Euro und es gibt auch eine Aufteilung auf Seite 57
Da haben wir unter anderem: 1,57 Mio Euro Fondo oneri futuri / Vorsorge für zukünftige Belastungen
die anderen Posten scheinen eher Verbindlichkeiten zu sein. Ich würde jetzt auch nicht auf Auflösung von Rückstellungen hoffen, aber es scheint, dass für die Auflösungskosten schon Vorgesorgt wurde.
Andere italienische Immofonds (Atlantik 2, Beta) waren knapp 3 Monate nach Verkauf der letzten Immobilie aufgelöst. auf jeden Fall geht das viel schneller als bei den deutschen Fonds
Der NAV liegt auf Basis des Berichts vom 30.6.2019 und der letzten Ausschüttung bei 247,02 Euro pro Anteil.
Die letzten Immobilien sind genau zu dem erwarteten Preis verkauft worden. Insofern sollte es keine nennenswerte Veränderung im NAV geben. Der Fonds hat große Wertberichtigungen auf seine Forderungen getätigt. Hier besteht auch kein Risiko mehr. Ebenfalls wurden hohe Rückstellungen (unter anderem für die Fondsauflösung) in Höhe von 4,8 Mio. Euro oder 30 Euro pro Anteil gebildet.
Bei den anderen aufgelösten Fonds kam es nach dem Verkauf der letzten Immobilie nur noch zu geringfügigen Aufwendungen/Verlusten (max. 500.000 Euro).
Es sollte kurzfristig zu einer Ausschüttung kommen.
Insofern ist meines Erachtens der Fonds bei 211 an der Börse extrem interessant.
Habe ich irgendetwas übersehen ?
Sulla base della relazione del 30 giugno 2019 e dell'ultima distribuzione, il NAV è pari a 247,02 euro per azione.
Gli ultimi immobili sono stati venduti esattamente al prezzo previsto. A questo proposito non dovrebbero esserci cambiamenti significativi nel NAV. Il Fondo ha effettuato ampie rettifiche di valore sui suoi crediti. Anche qui non c'è più alcun rischio. Analogamente, sono stati costituiti elevati accantonamenti (anche per la liquidazione del fondo) per 4,8 milioni di euro, pari a 30 euro per quota.
Nel caso degli altri fondi disciolti, dopo la vendita dell'ultimo immobile ci sono state solo piccole spese/perdite (max. 500.000 euro).
Una distribuzione dovrebbe essere effettuata a breve termine.
A questo proposito, a mio avviso il fondo al 211 è estremamente interessante in borsa.
Der Fondo Polis hat mir, meinem Geldbeutel und der Kleinodiensammlung der werten Gattin in den letzten beiden Jahren viel Freude bereitet.
Jetzt neigt sich aber das Leben dieses Fonds langsam dem Ende zu. Insofern ist ein wenig Wehmut erlaubt.
Trotzdem sieht es so aus, als könnte der Fonds uns noch ein wenig Freude auf seiner letzten Reise bescheren.
Nachdem die Immobilie in Domodossola verkauft ist sieht der Fonds jetzt folgendermaßen aus.
NAV: 15 Mio Euro oder / 116 Euro pro Anteil
Liquidität: 16,1 Mio Euro / 125 Euro pro Anteil Immobilie: 4,43 Mio. Euro / 34 Euro pro Anteil Sonstige / Rückstellungen: 5,6 Mio. Euro / 44 Euro pro Anteil
Die letzte Immobilie in Trezzano Via Cellini 4-6-8 ist für 325.000 Euro pro Jahr an die Firma Vercelli vermietet, die diese als Kühlhaus nutzt. Vercelli (http://gruppovercelli.it/) exportiert hochwertiges Fleisch nach ganz Europa. Der Firma scheint es recht gut zu gehen. Ein Verkauf mit einer Mietrendite unter 10% , d.h. über 3,25 Mio. Euro sollte kein Problem sein.
Bei einem Verkauf zu 3,25 Mio. Euro ergibt sich ein NAV von 107.
Ich habe mir die Entwicklung einiger bereits aufgelöster Fonds angesehen, nachdem alle Immobilien verkauft wurden. Hier gab es noch kleiner Verluste (Kosten, Gebühren) aber maximal 500.000 euro oder 4 Euro pro Anteil. Ein ähnliches Ergebnis preist der Securfondo gerade ein.
Somit ist ein Auflösungsergebnis von über 100 Euro extrem wahrscheinlich. In Kürze könnte es auch noch eine Ausschüttung in Höhe von ca. 50 euro pro anteil geben, wenn der Verkauf von Domodossolla durch ist.
Sehr spannend ist meines Erachtens der Posten M4. Altre Passivita / Altre. Das dürften die Rückstellungen sein. Die liegen bei 4,5 Mio. Euro oder 35 Euro pro Anteil. So einen großen Posten habe ich bei den italienischen Fonds noch nicht gesehen. Bei den deutschen Fonds ist es aber so, dass mindestens ein Drittel der Rückstellungen nicht benötigt wird und deshalb Gewinn erhöhend aufgelöst wird. Ob das bei den italienischen Fonds auch so ist weiß ich nicht. Reine Spekulation.
Trotzdem finde ich den Fonds bei 93 sehr spannend. Da könnten kurzfristig nochmal 10% auf der letzten Reise drin sein.
Il Fondo Polis ha dato a me, al mio portafoglio e alla collezione di gioielli della mia cara moglie un sacco di piacere negli ultimi due anni.
Ma ora la vita di questo fondo sta lentamente volgendo al termine. In questo senso, un po' di malinconia è permessa.
Tuttavia, sembra che il fondo possa ancora portarci un po' di gioia nel suo ultimo viaggio.
Ora che la proprietà di Domodossola è stata venduta, il fondo si presenta così.
NAV: 15 Mio Euro o / 116 Euro per azione
Liquidità: 16,1 milioni di euro / 125 euro per azione Immobili: 4,43 milioni di euro / 34 euro per azione Altri / accantonamenti: 5,6 milioni di Euro / 44 Euro per azione
L'ultimo immobile di Trezzano in Via Cellini 4-6-8 viene affittato per 325.000 euro all'anno a Vercelli, che lo utilizza come cella frigorifera.
Vercelli (http://gruppovercelli.it/) esporta carne di alta qualità in tutta Europa. L'azienda sembra andare abbastanza bene. Una vendita con un rendimento locativo inferiore al 10%, vale a dire oltre 3,25 milioni di euro non dovrebbe essere un problema.
Con una vendita a 3,25 milioni di euro a un NAV di 107 risultati.
Ho guardato allo sviluppo di alcuni fondi già sciolti, dopo che tutti gli immobili sono stati venduti. Qui ci sono state ancora piccole perdite (costi, commissioni) ma al massimo 500.000 euro o 4 euro per azione. Il Securfondo sta attualmente fissando i prezzi in un risultato simile.
È quindi estremamente probabile che il risultato di una dissoluzione di oltre 100 euro. Presto potrebbe esserci anche una distribuzione di circa 50 euro per azione se la vendita di Domodossolla è terminata.
A mio parere, la voce M4 è molto eccitante. Altre Passivita / Altre. Queste potrebbero essere le riserve. Sono con 4,5 milioni di euro o 35 euro per azione. Non ho ancora visto una voce così grande con i fondi italiani. Nel caso dei fondi tedeschi, tuttavia, almeno un terzo delle riserve non è necessario e viene quindi liberato in modo da aumentare l'utile. Non so se questo vale anche per i fondi italiani. Pura speculazione.
Tuttavia trovo il fondo con 93 molto eccitante. Nel breve termine potrebbe esserci un altro 10% sull'ultimo viaggio.
Bei einem Börsenkurs von 111 und einem NAV von 156 liegt der implizite Abschlag bei über 30%.
80% der Immobilien sind voll vermietet und mi Renditen von meistens über 7% eher devensiv bewertet. Ein Auflösungsergebnis von über 135 und damit eine Rendite von 20% ist sehr gut möglich.
Con un prezzo di mercato di 111 e un NAV di 156, lo sconto implicito è superiore al 30%.
L'80% degli immobili è completamente affittato e con rendimenti per lo più superiori al 7% sono valutati in modo piuttosto devensivo. Un risultato di dissoluzione di oltre 135 e quindi un rendimento del 20% è molto ben possibile.
Thema von fungofortunato im Forum Fondo Immobiliare Dina...
Der Immobiliare Dinamico ist in den letzten Tagen stark gestiegen, trotzdem ist der Fonds noch nicht zu teuer. Positive Nachrichten könnten in Kürze kommen. Quartalsbericht steht bevor.
Auf Basis des letzten Fondsbericht, nach der Ausschüttung von 35,5 Euro pro Anteil und dem Verkauf des Fondo Scarlatti, sieht es so aus:
voll vermietet: 160 Mio. Euro oder 110 pro Anteil schlecht vermietet / Leer: 40 Mio. Euro oder 27 pro Anteil
größte Immobilien:
Mailand, Largo Nuvolari: vollständig vermietet an Cattolica, 2,5 Mio. Euro Mietertrag, 37 Mio. Euro Verkehrswert, Rendite 6,7% Lage: Peripherie/Subcenter von Mailand, aktuelle Mietrendite bei 4,75% Verkauf könnte um oder über Verkehrswert in Kürze möglich
Mediamärkte: vollständig vermietet, 72 Mio. euro Verkehtswert Mietrenditen zwischen 6,7 und 10%
Mailand, via Castellanza: neu vermietet, 1,05 Mio. Euro Miete, Verkehrswert 13,3 Mio. Euro, Rendite 7,9% Lage: Peripherie von Mailand, aktuelle Mietrendite bei 4,75% Verkauf über Verkehrswert in Kürze möglich
Mailand, via Gallarate: neu vermietet, 715.000 Euro Miete, Verkehrswert 10,3 Mio. Euro, Rendite 7,0% Lage: Peripherie von Mailand, aktuelle Mietrendite bei 4,75% Verkauf über Verkehrswert in Kürze möglich
Immobilien grundsätzlich in guter Lage, hauptsächlich in der Peripherie von Mailand
Immobiliare Dinamico è cresciuto bruscamente negli ultimi giorni, ma il fondo non è ancora troppo costoso. Notizie positive potrebbero arrivare presto. La relazione trimestrale è imminente.
Sulla base dell'ultimo rapporto sul fondo, dopo la distribuzione di 35,5 euro per azione e la vendita del Fondo Scarlatti, si presenta così:
Affitto completo: 160 milioni di EUR o 110 milioni di EUR per azione scarsamente affittato / vuoto: 40 milioni di euro o 27 per azione
il piu' grande bene immobile:
Milano, Largo Nuvolari: interamente affittata a Cattolica, 2,5 milioni di euro di ricavi da locazione, 37 milioni di euro di fair value, rendimento del 6,7%. Ubicazione: Periferia/sottocentro di Milano, attuale rendita locativa al 4,75%. La vendita potrebbe essere possibile nel prossimo futuro ad un valore di mercato o superiore a quello di mercato.
Mediamarcati: completamente affittato, 72 milioni di euro di traffico valore locativo restituisce tra il 6,7 e il 10%.
Milano, via Castellanza: nuova locazione, 1,05 milioni di euro di affitto, valore di mercato 13,3 milioni di euro, rendimento del 7,9%. Ubicazione: Periferia di Milano, attuale rendita locativa al 4,75%. Vendita al di sopra del valore di mercato presto possibile
Milano, via Gallarate: nuova locazione, affitto 715.000 euro, valore di mercato 10,3 milioni di euro, rendimento 7,0%. Ubicazione: Periferia di Milano, attuale rendita locativa al 4,75%. Vendita al di sopra del valore di mercato presto possibile
Immobili in buona posizione, principalmente alla periferia di Milano
Wie schon beim Amundi Europa gesagt, ist es schade, dass der Portfolioverkauf nicht funktioniert hat. Das wäre ein schöner schneller Gewinn gewesen.
Aber auch beim Amundi Italia ist der Fonds bei 950 Euro meines Erachtens sehr interessant. Ich halte es für extrem unwahrscheinlich, dass man da einen Verlust machen kann, selbst wenn es sehr schlecht läuft. Umgekehrt sind die Gewinnchancen extrem gut.
Bei der 10%/20% Bewertungsmethode komme ich auf knapp 1200 Euro, bei der 8%/16% Methode auf 1500 Euro. Cesano habe ich mit 2 Mio. bewertet.
Roma Via Marchetti: 35,5 Mio. Euro, 3,2 Mio. Euro Miete, 15% Leerstand; Sicherlich etwas schlechtere Lage als Via Cristoforo Colombo im Amundi Europa, aber 10% Mietrendite oder besser sollte man eigentlich hinbekommen.
Santo Stefano: 19,4 Mio. Euro; 1 Mio. Euro Miete; Laufzeit 5 Jahre; das Hotel läuft gut; Auslastung knapp 87%; ob die die 5% Mietrendite rechtfertigt weiß ich nicht. Deswegen habe ich das mal auch mit 10% bzw. 8% Mietrendite bewertet.
Bari: 14,4 Mio. Euro;1,2 Mio. Euro Miete, 10% Leerstand; auch hier sollten eigentlich 10% Mietrendite zu erreichen sein.
Wenn die 3 Immobilien ungefähr nach Plan weggehen, dann ist der Börsenkurs bereits gedeckt.
Come ho detto con Amundi Europa, è un peccato che la vendita del portafoglio non abbia funzionato. Sarebbe stato un bel profitto rapido.
Ma penso che anche il fondo Amundi Italia a 950 euro sia molto interessante. Penso che sia estremamente improbabile che si possa fare una perdita, anche se le cose stanno andando molto male. Al contrario, le possibilità di vincere sono estremamente buone.
Con il metodo di valutazione del 10%/20% arrivo a quasi 1200 euro, con il metodo dell'8%/16% a 1500 euro. Ho valutato Cesano con 2 Mio.
Roma Via Marchetti: 35,5 milioni di euro, 3,2 milioni di euro di affitto, 15% di posto vacante; Sicuramente una posizione un po 'peggiore di Via Cristoforo Colombo in Europa Amundi, ma il 10% di rendimento locativo o meglio si dovrebbe effettivamente arrivare lì.
Santo Stefano: 19,4 milioni di euro; 1 milione di euro di affitto; Durata 5 anni; l'hotel funziona bene; Occupazione quasi l'87%; non so se questo giustifica il rendimento del 5% di affitto. Ecco perché gli ho anche dato un rendimento da locazione del 10% o dell'8%.
Bari: 14,4 milioni di euro;1,2 milioni di euro di affitto, 10% di posto vacante; anche in questo caso, il rendimento locativo del 10% dovrebbe essere effettivamente raggiungibile.
Se i 3 immobili vanno via approssimativamente secondo il piano, allora il prezzo di borsa è già coperto.
Leider hat der Portfolioverkauf an Bain Capital nicht geklappt. Das wäre ein schöner schneller Gewinn geworden. Aber offenbar waren Amundi die 150 Mio. Euro für das Immobilienportfolio vom Amundi Europa und Amundi Italia nicht genug. Das kann natürlich an den seit August massiv gesunkenen Zinsen liegen. So lagen die Renditen 10-jähriger BTP zuletzt bei ca. 0,85%, im August waren das noch über 2% und im 1. Halbjahr noch über 3%. Renditen von Immobilien und Anleihen sind hoch korreliert. Insofern ist das extrem positiv für Immobilien.
Weil die fehlende Ausschüttung kritisiert wird. Es ist nicht ungewöhnlich, dass es etwas dauert bis Immobilienbeteiligungen nach dem Verkauf der Immobilien aufgelöst werden. Und in Frankreich hat die Gemeinde immer ein Vorkaufsrecht, deswegen dauert es da auch immer länger. Im Extremfall wäre ein geplatzer Verkauf der Immobilie place d'iena auch nicht so schlimm. Die Immobilie wurde mit einer Rendite von 3,3% im 2.Quartal verkauft. Die Prime Yield lag im 2.Quartal bei 3% und ist seitdem weiter gefallen (siehe Zinsentwicklung). Solche "Trophäen" (Paris CBO, an der Seine, gegenüber Eiffelturm) sind extrem begehrt.
Hier nochmal die Analyse zum Halbjahresbericht (Update):
Somit sind knapp 50 Mio. Euro oder 600 pro Anteil Cash
Bei einem Kurs von 1150 ist der implizite Abschlag bei 46% für die verbleibenden Immobilien.
Roma Via Cristoforo Colombo 420: Bewertung 42,8 Mio. Euro; zu 3,6 Mio. Euro bis 2025 an Wind vermietet. Bei 10% Mietrendite Verkaufspreis 36 Mio. Euro (420 pro Anteil), bei 8% 45 Mio. Euro (530).
Die Prime Office Rendite von Immobilien in Rom / Greater Eur lag im 2.Quartal bei 4,5%, jetzt dann eher 4% oder weniger. Insofern sollten nach dem kräftigen Zinsrückgang zumindest 8% Rendite für diese Immobilie erreicht werden.
Purtroppo, purtroppo, la vendita del portafoglio a Bain Capital non ha funzionato. Sarebbe stato un bel profitto rapido. Ma a quanto pare i 150 milioni di euro per il portafoglio immobiliare di Amundi Europa e Amundi Italia non sono stati sufficienti. Ciò può naturalmente essere dovuto al massiccio calo dei tassi d'interesse da agosto. Così i rendimenti del BTP a 10 anni sono stati recentemente a circa lo 0,85%, in agosto che era ancora più del 2% e nella prima metà dell'anno ancora più del 3%. I rendimenti degli immobili e delle obbligazioni sono altamente correlati. Da questo punto di vista, ciò è estremamente positivo per il settore immobiliare.
Perché la mancanza di distribuzione è criticata. Non è raro che, dopo la vendita degli immobili, ci voglia del tempo per sciogliere le proprietà immobiliari. E in Francia il comune ha sempre il diritto di prelazione, per cui ci vuole sempre più tempo. Nel caso estremo, una vendita allo scoppio dell'immobile place d'iena non sarebbe così male. L'immobile è stato venduto con un rendimento del 3,3% nel secondo trimestre. Il prime yield è stato del 3% nel secondo trimestre e da allora è ulteriormente diminuito (vedi andamento dei tassi d'interesse). Tali "trofei" (Paris CBO, sulla Senna, di fronte alla Torre Eiffel) sono estremamente ambiti.
Riportiamo di seguito l'analisi della relazione semestrale (aggiornamento):
Attività del fondo: 141 milioni di EUR / 1663 per unità.
Questo significa che poco meno di 50 milioni di euro o 600 per azione di denaro contante
Ad un prezzo di 1150, lo sconto implicito è del 46% per le altre proprietà.
Roma Via Cristoforo Colombo 420: Valutazione 42,8 milioni di euro; 3,6 milioni di euro affittato a Wind fino al 2025. Al 10% del prezzo di vendita di 36 milioni di euro (420 per azione), all'8% 45 milioni di euro (530).
Il rendimento del Prime Office degli immobili a Roma/Grande Eur è stato del 4,5% nel secondo trimestre, ora piuttosto del 4% o meno. A questo proposito, dopo il forte calo dei tassi d'interesse dovrebbe essere raggiunto un rendimento di almeno l'8% per questa proprietà. http://www.cushmanwakefield.com/en/resea...office-snapshot
Il Fondo Alpha ha venduto a marzo la proprietà di via Cristoforo Colombo per un canone di locazione di poco meno del 10%; tuttavia, la durata residua dei contratti di locazione è stata di un solo anno e a marzo i tassi di interesse erano ancora superiori al 2%.
Quindi, se qualcosa non va completamente male con Colombo (non vedo nulla qui al momento), il prezzo di borsa è già a malapena coperto da denaro contante e da questo immobile.
Casalecchio: Valutazione 17,3 milioni di euro; 980.000 euro di affitto; 5 inquilini; locazioni dal 2020 al 2025, quest'anno 2 nuovi affitti; 27% di posto vacante; a piena occupazione 1,34 milioni di euro di affitto possibile; Assunzione: rendimento dell'affitto per lo spazio affittato 10%; rendimento dell'affitto per lo spazio non affittato 20%; 980.000 / 10% + 360.000 / 0,2 = 11,6 milioni di euro (140 per azione). Con un rendimento da locazione dell'8%/16% si ottengono 14,5 milioni di euro (170 per azione).
Amoretti: 11 milioni di euro; affitto di 634.000 euro; affittato a Henkel fino al 2024; 30% di posto vacante; 900.000 euro di affitto possibile; il fondo detiene il 50%, tutti i valori pro rata. Al 10% / 20% di rendimento locativo: 7,7 milioni di euro Con un rendimento locativo dell'8% / 16%: 9,6 milioni di euro Prime Yield 2° trimestre al 5%.
Monza: 8,375 milioni di euro; 200.000 euro di affitto; fino al 2025 nuovi affitti a Indra e Cheb dello scorso anno (dopo la ristrutturazione); 76% di posto vacante; 850.000 euro di affitto possibile; il fondo detiene il 50%; tutti i valori pro rata. Al 10% / 20% di rendimento locativo: 5,3 milioni di euro Con un rendimento locativo dell'8% / 16%: 6,6 milioni di euro Prime Yield 2° trimestre al 5%.
Cinisello: 14,3 milioni di euro; 750.000 euro di canoni di locazione; 6 inquilini; durata residua 2020 - 2025; 1,35 milioni di euro di affitto possibile; 44% di posto vacante; nuova locazione; fondo detiene il 50%; 1,5 milioni di euro in contanti ancora in partecipazione. Al 10% / 20% di rendimento locativo: 10,5 milioni di euro Con un rendimento locativo dell'8% / 16%: 13 milioni di euro Prime Yield 2° trimestre al 5%.
Con la variante difensiva con un rendimento locativo del 10%/20%, sarebbe possibile ottenere un risultato di dissoluzione di 1400, con l'8% / 16% anche l'attuale NAV.
A 1150-1200 il fondo è quindi ancora molto interessante.
Va inoltre osservato che Amundi ha finora ottenuto ottimi risultati di vendita, almeno in relazione al prezzo di valutazione. Le vendite nel 2019 sono state addirittura sensazionali. Ciò è dovuto principalmente alla valutazione piuttosto moderata degli immobili dei fondi Amundi.
Der Fondo Alpha hat seine Immobilie Via Cristoforo Colombo im März für eine Mietrendite von etwas unter 10% verkauft; allerdings war die Restlaufzeit der Mietverträege nur noch 1 Jahr und im März lagen die Zinsen noch um über 2% höher.
Wenn bei Colombo also nicht irgendwas vollkommen schief geht (ich kann hier aktuell nichts erkennen) ist durch Cash und diese Immobilie der Börsenkurs schon knapp gedeckt.
Casalecchio: Bewertung 17,3 Mio. Euro; 980.000 Euro Miete; 5 Mieter; Mietverträge von 2020 bis 2025, dieses Jahr 2 Neuvermietungen; 27% Leerstand; Bei Vollvermietung 1,34 Mio. Euro Miete möglich; Annahme: Mietrendite für vermietete Flächen 10%; Mietrendite für nicht vermietete Flächen 20%; 980.000 / 10% + 360.000 / 0,2 = 11,6 Mio. Euro (140 pro Anteil) Bei 8%/ 16% Mietrendite kommt man auf 14,5 Mio. Euro (170 pro Anteil)
Amoretti: 11 Mio. Euro; 634.000 Euro Miete; bis 2024 an Henkel vermietet; 30% Leerstand; 900.000 Euro Miete möglich; Fonds hält 50%, alle Werte anteilig Bei 10% / 20% Mietrendite: 7,7 Mio. Euro Bei 8% / 16% Mietrendite: 9,6 Mio. Euro Prime Yield 2.Quartal bei 5%
Monza: 8,375 Mio. Euro; 200.000 Euro Miete; bis 2025 an Indra und Cheb im letzten Jahr neu vermietet (nach Renovierung); 76% Leerstand; 850.000 Euro Miete möglich; Fonds hält 50%; alle Werte anteilig Bei 10% / 20% Mietrendite: 5,3 Mio. Euro Bei 8% / 16% Mietrendite: 6,6 Mio. Euro Prime Yield 2.Quartal bei 5%
Cinisello: 14,3 Mio. Euro; 750.000 Euro Mietertrag; 6 Mieter; Restlaufzeit 2020 - 2025; 1,35 Mio. Euro Miete möglich; 44% Leerstand; Neuvermietung; Fonds hält 50%; in Beteiligung noch 1,5 Mio. Euro Cash Bei 10% / 20% Mietrendite: 10,5 Mio. Euro Bei 8% / 16% Mietrendite: 13 Mio. Euro Prime Yield 2.Quartal bei 5%
Bei der defensiven Variante mit 10% /20% Mietrendite wäre ein Auflösungsergebnis von 1400 erreichbar, bei 8% / 16% wäre sogar der aktuelle NAV erreichbar.
Bei 1150 bis 1200 ist der Fonds somit weiter sehr interessant.
Es ist auch zu bemerken, dass Amundi bisher sehr gute Verkaufsergebnisse erzielt hat, zumindest relativ zum Bewertungskurs. Die Verkäufe 2019 waren sogar sensationell. Das lag hauptsächlich an der eher moderaten Bewertung der Immobilien in den Amundi Fonds.
Zitat von andrea64 im Beitrag #7Ciao Fungofortunato.Posso chiederti come mai nel calcolo che avevi fatto a maggio ti veniva un nav di 1763 e invece il nav nella relazione semestrale è stato di 1663.Continui a ritenere in base a rischio opportunità ancora favorevole acquistare Amundi Europa?Non ho capito come fai a fare il conteggio per lo spazio non affittato al 20%?
Hallo Fungofortunato Darf ich Sie fragen, warum Sie in Ihrer Berechnung im Mai 1763 und stattdessen 1663 im Halbjahresbericht ein Nav erhalten haben und ob Sie aufgrund des Risikos immer noch günstige Kaufmöglichkeiten für Amundi Europe sehen?
Habe ich nicht verstanden, wie Sie für die nicht gemietete Fläche 20% zählen können?
Die 1763 hatten folgenden Grund: Ich habe einfach die Verkäufe hochgerechnet.
Leider hatte ich nicht bedacht, dass es wohl noch Kosten und Steuerrückzahlungen gab. Mit weiteren Abwertungen der anderen Immobilien ergab sich dann im Halbjahresbericht ein Wert von 1663.
Warum 20% Mietrendite für nicht vermietete Flächen:
Die aktuell nicht vermieteten Flächen sind ja nicht wertlos. Bei vielen dieser Immobilien gab es ja auch einige Vermietungen in den letzten Monaten. Deswegen habe ich einfach mal 20% Mietrendite angenommen.
Und jetzt wird BAIN das ganze Portfolio kaufen.
Il 1763 aveva la seguente ragione:
Ho appena estrapolato le vendite.
Purtroppo non avevo considerato che c'erano ancora costi e rimborsi fiscali. A fronte di ulteriori svalutazioni degli altri immobili, la relazione semestrale evidenzia un valore di 1663.
Perché il 20% di rendimento locativo per lo spazio di unlet?
Gli spazi che attualmente non sono lasciati non sono inutili. Per molte di queste proprietà ci sono state anche alcune locazioni negli ultimi mesi. Ecco perche' ho semplicemente ipotizzato un rendimento locativo del 20%.
Wie ich das verstehe, möchte Saipem ein neues Hauptquartier bauen.
Vielleicht auch nur ein Bluff um bessere Mietkonditionen herauszuschlagen. Der Auszug wäre aber ein ziemlicher Tiefschlag. Bei einem Gebäude wurde ja erst der Mietvertrag verlängert, bei dem anderen existiert ja diese Break-Up-Option. Solange das Damoklesschwert eines möglichen Auszugs über den Gebäuden schwebt, wird es mit einem Verkauf schwierig.
Somit wird das Risiko des Fonds ziemlich binär. Bei einem Auszug könnten sogar die 330 Euro pro Anteil (NAV 550 Euro pro Anteil) zu teuer sein, falls Saipem drin bleibt, sind die 330 Euro extrem attraktiv. Aktuell leider nicht das Chancen-Risiko-Verhältnis, das ich mag.
A quanto pare Saipem potrebbe davvero trasferirsi.
A quanto ho capito, Saipem vuole costruire un nuovo quartier generale.
Forse solo un bluff per ottenere migliori condizioni di noleggio. Ma la mossa sarebbe un bel colpo. Con un edificio il contratto di locazione è stato esteso per primo, con l'altro esiste questa opzione di scissione. Finché la spada di Damocle di un possibile movimento galleggia sugli edifici, diventa difficile da vendere.
Così il rischio del fondo diventa piuttosto binario. Se ci si sposta, anche i 330 euro per azione (NAV 550 euro per azione) potrebbero essere troppo costosi, se Saipem rimane, i 330 euro sono estremamente attraenti. Al momento, purtroppo, non mi piace il rapporto rischio-ricompensazione.
Nach Snam hat Saipem auch die Idee, San Donato zu verlassen, auf die Tagesordnung gesetzt und seinen Firmensitz mit seinen 2500 Mitarbeitern in ein neues, noch zu bauendes Bürogebäude in Rogoredo verlegt. Die Unternehmensleitung sprach mit Rsu über die Aussicht, im Dezember letzten Jahres umzuziehen und ein Klima der Besorgnis bei den Arbeitnehmervertretern zu schaffen, die sechs Monate später immer noch auf offizielle weitere Informationen warten. "Die Gipfeltreffen von Saipem im Januar letzten Jahres hatten die Absicht angekündigt, im Frühjahr eine Reihe von Aktualisierungen zu veröffentlichen, so dass wir auf eine Antwort zwischen Ende März und Mitte April warteten, aber wir haben nichts mehr gehört - erklären Sie die Vertreter der Arbeitnehmer -.
Für die Rsu bedeutet "San Donato zu verlassen, die Wurzeln von Saipem zu durchschneiden, dessen Geschichte parallel zu der von Eni verläuft, der immer noch der Mehrheitsaktionär ist". Ganz zu schweigen davon, dass der Umzug die Gefahr mit sich bringt, San Donato in eine Stadt mit großen, halb leeren Bürogebäuden zu verwandeln, so wie der neue repräsentative Hauptsitz von Eni gebaut wird, ein 170-Millionen-Euro-Projekt, das derzeit im Bau ist. Eine Hypothese, die neben den Mitarbeitern auch die Politik zu beunruhigen beginnt.
Somit sind knapp 50 Mio. Euro oder 600 pro Anteil Cash
Bei einem Kurs von 1150 ist der implizite Abschlag bei 46% für die verbleibenden Immobilien.
Roma Via Cristoforo Colombo: 42,8 Mio. Euro; zu 3,8 Mio. Euro bis 2025 an Wind vermietet. Bei 10% Mietrendite Verkaufspreis 38 Mio. Euro (450 pro Anteil), bei 8% sogar 48 Mio. Euro (560). Wenn bei Colombo also nicht irgendwas vollkommen schief geht ist durch Cash und diese Immobilie der Börsenkurs schon gedeckt (1100 bis 1210)
Zum Vergleich: Der Fondo Alpha hat seine Immobilie Via Cristoforo Colombo im März für eine Mietrendite von etwas unter 10% verkauft; allerdings war die Restlaufzeit der Mietverträege nur noch 1 Jahr und im März lagen die Zinsen noch um über 1% höher
Casalecchio: 17,3 Mio. Euro; 980.000 Euro Miete; 5 Mieter; Mietverträge von 2020 bis 2025, dieses Jahr 2 Neuvermietungen; 27% Leerstand; Bei Vollvermietung 1,34 Mio. Euro Miete möglich; Annahme: Mietrendite für vermietete Flächen 10%; Mietrendite für nicht vermietete Flächen 20%; 980.000 / 10% + 360.000 / 0,2 = 11,6 Mio. Euro Bei 8% und 16% Mietrendite kommt man auf 14,5 Mio. Euro;
Amoretti: 11 Mio. Euro; 634.000 Euro Miete; bis 2024 an Henkel vermietet; 30% Leerstand; 900.000 Euro Miete möglich; Fonds hält 50%, alle Werte anteilig Bei 10% / 20% Mietrendite: 7,7 Mio. Euro Bei 8% / 16% Mietrendite: 9,6 Mio. Euro
Monza: 8,375 Mio. Euro; 200.000 Euro Miete; bis 2025 an Indra und Cheb im letzten Jahr neu vermietet (nach Renovierung); 76% Leerstand; 850.000 Euro Miete möglich; Fonds hält 50%; alle Werte anteilig Bei 10% / 20% Mietrendite: 5,3 Mio. Euro Bei 8% / 16% Mietrendite: 6,6 Mio. Euro
Cinisello: 14,3 Mio. Euro; 750.000 Euro Mietertrag; 6 Mieter; Restlaufzeit 2020 - 2025; 1,35 Mio. Euro Miete möglich; 44% Leerstand; Neuvermietung; Fonds hält 50%; in Beteiligung noch 1,5 Mio. Euro Cash Bei 10% / 20% Mietrendite: 10,5 Mio. Euro Bei 8% / 16% Mietrendite: 13 Mio. Euro
Bei der defensiven Variante mit 10% /20% Mietrendite wäre ein Auflösungsergebnis von 1400 erreichbar, bei 8% / 16% wäre sogar der aktuelle NAV erreichbar.
Bei 1150 bis 1200 ist der Fonds somit auf jeden Fall interessant.
Aggiornamento Relazione semestrale 30.6.
Attività del fondo: 141 milioni di EUR / 1663 per unità.
Questo significa che poco meno di 50 milioni di euro o 600 per azione di denaro contante
Ad un prezzo di 1150, lo sconto implicito è del 46% per le altre proprietà.
Roma Via Cristoforo Colombo: 42,8 milioni di euro; 3,8 milioni di euro affittate in locazione per wind fino al 2025. Al 10% del prezzo di vendita del canone di locazione rendimento 38 milioni di euro (450 per azione), all'8% anche 48 milioni di euro (560). Se con Colombo quindi non qualcosa va completamente male è in contanti e questo immobile il prezzo di borsa già coperto (1100-1210)
A titolo di confronto: il Fondo Alpha ha venduto in marzo il suo immobile di via Cristoforo Colombo per un rendimento locativo di poco meno del 10%; tuttavia, la durata residua dei contratti di locazione è stata di un solo anno e in marzo i tassi di interesse erano ancora superiori all'1%.
Casalecchio: 17,3 milioni di euro; 980.000 euro di affitto; 5 inquilini; contratti di affitto dal 2020 al 2025, quest'anno 2 nuovi affitti; 27% di posto vacante; 1,34 milioni di euro di affitto possibile a piena occupazione; Ipotesi: rendimento dell'affitto per lo spazio affittato 10%; rendimento dell'affitto per lo spazio non affittato 20%; 980.000 / 10% + 360.000 / 0,2 = 11,6 milioni di euro. Con l'8% e il 16% di rendita locativa si arriva a 14,5 milioni di euro;
Importo: 11 milioni di euro; affitto 634.000 euro; affittato a Henkel fino al 2024; 30% di posto vacante; 900.000 euro di affitto possibile; il fondo detiene il 50%, tutti i valori pro rata. Al 10% / 20% di rendimento locativo: 7,7 milioni di euro Con un rendimento locativo dell'8% / 16%: 9,6 milioni di euro
Monza: 8,375 milioni di euro; 200.000 euro di affitto; fino al 2025 nuovi affitti a Indra e Cheb dello scorso anno (dopo la ristrutturazione); 76% di posto vacante; 850.000 euro di affitto possibile; il fondo detiene il 50%; tutti i valori pro rata. Al 10% / 20% di rendimento locativo: 5,3 milioni di euro Con un rendimento locativo dell'8% / 16%: 6,6 milioni di euro
Cinisello: 14,3 milioni di euro; 750.000 euro di canoni di locazione; 6 inquilini; durata residua 2020 - 2025; 1,35 milioni di euro di affitto possibile; 44% di posto vacante; nuova locazione; fondo detiene il 50%; 1,5 milioni di euro in contanti ancora in partecipazione. Al 10% / 20% di rendimento locativo: 10,5 milioni di euro Con un rendimento locativo dell'8% / 16%: 13 milioni di euro
Con la variante difensiva con un rendimento locativo del 10%/20%, sarebbe possibile ottenere un risultato di dissoluzione di 1400, con l'8% / 16% anche l'attuale NAV.
Il fondo, che va dal 1150 al 1200, è quindi decisamente interessante.
Sie sind vermutlich noch nicht im Forum angemeldet - Klicken Sie hier um sich kostenlos anzumelden
27.02.2020 10:33
