Der Fonds hat die Immobilie Piazza Cavour 2 für 175 Mio. Euro verkauft, bzw. ein entsprechendes verbindliches Angebot erhalten. Die Bewertung der Immobilie lag bei 130,6 Mio. Euro. Obwohl es schon entsprechende Gerüchte gab, explodierte der Kurs des Fondo Atlantic 1. Am Jahresanfang lag der Kurs noch bei 220 Euro, vor einigen Tagen bei 290 Euro und jetzt über 340 Euro.
Wie sieht der Fonds mit diesem Verkauf jetzt aus. Annahme: Verkauf zu 175 Mio. Euro, Mieten und Gebühren werden nicht berücksichtigt, Kredite werden durch Verkaufserlös getilt.
Fondsvolumen: 293,5 Mio. Euro / 562 pro Anteil Immobilien: 243 / 466 Liquidität: 49 / 94
Es bleiben folgende Immobilien:
Milano, Via de Gasperi 16: 2 Gebäude zusammen mit 93,4 Mio. Euro bewertet. Mietertrag 9,6 Mio. Euro; für 8 Jahre vermietet; Mieter ist Saipem eine Tochter von ENI
Milano, Via Martiri die Cefalonia 67: 85,6 Mio. Euro; Mietertrag über 8 Mio. Euro (im letzten Bericht nur 6 Mio. Euro wegen Reduzierung für Vertragsverlängerung); für 8 Jahre vermietet; Mieter auch Saipem
Die Mietrendite der beiden Objekte ist ca. 10%. Da sollte eigentlich nicht viel schief gehen.
Roma, Via Cristoforo Colombo 142: 46,5 Mio. Euro; steht leer; Miete bis 2015 ca. 7 Mio. Euro; Das ist bisschen eine Wundertüte. Wenn man eine Vermietung schafft (zu vielleicht 4-5 Mio. Euro), oder einen Käufer findet, der glaubt die Immobilie entsprechend vermieten zu können, dann ist der Bewertungskurs zu erreichen. Sonst könnte es schwierig werden. 20 Mio. Euro sind aber meines Erachtens die Untergrenze.
Dann noch 2 weitere kleinere Immobilien mit insgesamt ca. 17 Mio. Euro wert.
Unter der Annahme, dass Gasperi für 75 Mio. Euro verkauft wird, Cefalonia für 70 Mio. Euro und Rom für 20 Mio. Euro ergibt sich ein Preis von 450 Euro. Dies ist meines Erachtens konservativ. Verkäufe zum oder über dem Bewertungskurs sind durchaus möglich.
Insofern scheint mir der Fonds trotz des massiven Anstiegs bei 340 weiter sehr interessant zu sein. Ein Kurs von 340 würde erreicht, wenn man Gasperi und Cefalonia für jeweils 50 Mio. Euro verkauft und Rom verschenkt...
Il fondo ha venduto l'immobile di Piazza Cavour 2 per 175 milioni di euro o ha ricevuto un'offerta vincolante. Il valore dell'immobile è stato valutato a 130,6 milioni di euro. Anche se si diceva che il prezzo del Fondo Atlantic 1 è esploso, all'inizio dell'anno era di 220 euro, 290 euro pochi giorni fa e ora più di 340 euro.
Che aspetto ha il fondo ora con questa vendita? Ipotesi: vendita a 175 milioni di euro, non si tiene conto di affitti e commissioni, i prestiti sono annullati dal ricavato della vendita.
Volume del fondo: 293,5 milioni di euro / 562 milioni di euro per unità. Beni immobili: 243 / 466 Liquidità: 49 / 94
Rimangono le seguenti proprietà:
Milano, Via de Gasperi 16: 2 immobili del valore complessivo di 93,4 milioni di euro. Affitti attivi 9,6 milioni di euro; affitto per 8 anni; l'affittuario Saipem è una controllata di ENI.
Milano, Via Martiri die Cefalonia 67: 85,6 milioni di euro; affitti attivi oltre 8 milioni di euro (nell'ultima relazione solo 6 milioni di euro per riduzione per prolungamento del contratto); affittato per 8 anni; affittuario anche Saipem.
Il rendimento delle due proprietà è di circa il 10%. Non molto dovrebbe andare storto.
Roma, Via Cristoforo Colombo 142: 46,5 milioni di euro; vuoto; affitto fino al 2015 circa 7 milioni di euro; questa è una borsa miracolosa. Se si crea una locazione (a forse 4-5 milioni di euro), o si trova un acquirente, che crede di essere in grado di lasciare l'immobile di conseguenza, allora il corso di valutazione deve essere raggiunto. Altrimenti, potrebbe essere difficile. A mio parere, tuttavia, 20 milioni di euro sono il limite inferiore.
Poi ancora 2 immobili più piccoli con un valore complessivo di circa 17 milioni di euro.
Supponendo che Gasperi sarà venduto per 75 milioni di euro, Cefalonia per 70 milioni di euro e Roma per 20 milioni di euro, il prezzo sarà di 450 euro. A mio avviso, questo è un atteggiamento conservatore. Sono possibili vendite ad un prezzo pari o superiore al prezzo di valutazione.
Da questo punto di vista, il fondo mi sembra molto interessante, nonostante il massiccio aumento a 340. Un prezzo di 340 si otterrebbe vendendo Gasperi e Cefalonia al prezzo di 50 milioni di euro ciascuno e regalando Roma.....
Update nach dem Halbjahresbericht und Verkauf Cavour für 175 Mio. Euro.
Der Fonds bleibt mein absoluter Favorit, ich sehe erhebliches Potential.
Werte Halbjahresbericht:
Fondsvolumen: 248,6 Mio. Euro / 477 pro Anteil Immobilien: 370,85 Liquidität: 5,5 Hypotheken: 127,7
Nach Verkauf Cavour:
Fondsvolumen: 289,8 Mio. Euro / 556 pro Anteil Immobilien: 237 / 455 Liquidität: 52.9 / 101 Hypotheken: 0
Es bleiben folgende Immobilien:
Milano, Via de Gasperi 16: 2 Gebäude zusammen mit 90,7 Mio. Euro bewertet. Mietertrag 9,7 Mio. Euro; für 8 Jahre vermietet; Mieter ist Saipem eine Tochter von ENI
Milano, Via Martiri die Cefalonia 67: 82,8 Mio. Euro; Mietertrag 8 Mio. Euro (Mietreduktion für Vertragsverlängerung ist durch); für 8 Jahre vermietet; Mieter auch Saipem
Die Mietrendite der beiden Objekte ist mehr 10%. Da sollte eigentlich nicht viel schief gehen.
Roma, Via Cristoforo Colombo 142: 46,5 Mio. Euro; steht leer; Miete bis 2015 ca. 7 Mio. Euro; Interessant ist hier, dass eine Änderung der Nutzung angestrebt wird. Vielleicht wird aus der Büroimmobilie eine Wohnimmobilie. Das wurde ja auch mit Boncompagnie im Immobiliare Uno gemacht. Boncompagnie hat 41.000 qm Fläche und ist mit 104 Mio. Euro verkauft worden, also ca. 2.000 Euro pro qm. Colombus 142 hat 31.000 qm und eine schlechtere Lage. Geht man von 1.500 Euro pro qm aus, kommt man auf 47.000 Mio. Euro. Natürlich sind noch Renovierungskosten zu berücksichtigen. Aber für eine Projektentwicklungsgesellschaft könnte das interessant sein. Jedenfalls gibt es eine Reihe von Kaufangeboten und dem Höchstbietenden wurde Exklusivität eingeräumt. Vielleicht steht ein Verkauf kurz bevor. Und da der Fonds noch bis Ende 2022 läuft ist ein "Fire-Sale" nicht notwendig.
Dann noch 2 weitere kleinere Immobilien mit insgesamt ca. 17 Mio. Euro wert.
Unter der Annahme, dass Gasperi für 75 Mio. Euro verkauft wird, Cefalonia für 70 Mio. Euro und Rom für 20 Mio. Euro ergibt sich ein Preis von 450 Euro. Dies ist meines Erachtens konservativ. Verkäufe zum oder über dem Bewertungskurs sind durchaus möglich. Somit wäre ein Endergebnis über 550 Euro pro Anteil möglich.
Insofern scheint mir der Fonds trotz des massiven Anstiegs bei aktuell 331 weiter sehr interessant zu sein. Ein Kurs von 331 würde erreicht, wenn man Gasperi und Cefalonia für jeweils 50 Mio. Euro verkauft und Rom verschenkt...
Das einzig denkbare substantielle Risiko wäre, wenn Saipem auszieht. Aber hier wurden ja erst kürzlich die Verträge verlängert. Und 100.000 qm Fläche muss man erstmal finden.
Aggiornamento dopo la relazione semestrale e cessione di Cavour per 175 milioni di euro.
Il fondo rimane il mio preferito in assoluto, vedo un notevole potenziale.
Valori Rapporto semestrale:
Volume del fondo: 248,6 milioni di euro / 477 milioni di euro per unità. Beni immobili: 370,85 Liquidità: 5,5 Ipoteche: 127,7
Dopo la vendita Cavour:
Volume del fondo: 289,8 milioni di euro / 556 milioni di euro per unità. Beni immobili: 237 / 455 Liquidità: 52,9 / 101 Ipoteche: 0
Rimangono le seguenti proprietà:
Milano, Via de Gasperi 16: 2 immobili del valore complessivo di 90,7 milioni di euro. Affitti attivi 9,7 milioni di euro; affittato per 8 anni; l'affittuario Saipem è una controllata di ENI.
Milano, Via Martiri die Cefalonia 67: 82,8 milioni di euro; ricavi da locazione: 8 milioni di euro (riduzione dell'affitto per l'estensione del contratto); affitto per 8 anni; affittuario anche Saipem.
Il rendimento delle due proprietà è superiore al 10%. Non molto dovrebbe andare storto.
Roma, Via Cristoforo Colombo 142: 46,5 milioni di euro; vuoto; affitto fino al 2015 circa 7 milioni di euro; è interessante notare che è previsto un cambio di destinazione d'uso. Forse la proprietà dell'ufficio diventerà una proprietà residenziale. Questo è stato fatto anche con Boncompagnie in Immobiliare Uno. Boncompagnie ha una superficie di 41.000 mq ed è stata venduta con 104 milioni di euro, ovvero circa 2.000 euro al mq. Colombus 142 ha 31.000 mq e una posizione peggiore. Supponendo 1.500 euro al metro quadro, la cifra è di 47.000 milioni di euro. Naturalmente ci sono ancora dei costi di ristrutturazione da considerare. Ma per una società di sviluppo progetti questo potrebbe essere interessante. In ogni caso, vi sono diverse offerte di acquisto e al miglior offerente è stata concessa l'esclusiva. Forse una vendita è imminente. E poiché il fondo dura fino alla fine del 2022, non è necessaria una "vendita a fuoco".
Poi ancora 2 immobili più piccoli con un valore complessivo di circa 17 milioni di euro.
Nell'ipotesi che Gasperi venga venduto per 75 milioni di euro, Cefalonia per 70 milioni di euro e Roma per 20 milioni di euro ad un prezzo di 450 euro. A mio avviso, questo è un atteggiamento conservatore. Sono possibili vendite ad un prezzo pari o superiore al prezzo di valutazione. Sarebbe così possibile un risultato finale di oltre 550 euro per azione.
Da questo punto di vista, il fondo mi sembra ancora molto interessante, nonostante il massiccio aumento a 331. Un corso di 331 sarebbe raggiunto, se si vendono Gasperi e Cefalonia per ogni caso 50 milioni di euro e si dà Roma.....
L'unico rischio sostanziale immaginabile sarebbe se Saipem si trasferisse. Ma qui i contratti sono stati prorogati solo di recente. E bisogna prima trovare 100.000 mq di spazio.
Wie ich das verstehe, möchte Saipem ein neues Hauptquartier bauen.
Vielleicht auch nur ein Bluff um bessere Mietkonditionen herauszuschlagen. Der Auszug wäre aber ein ziemlicher Tiefschlag. Bei einem Gebäude wurde ja erst der Mietvertrag verlängert, bei dem anderen existiert ja diese Break-Up-Option. Solange das Damoklesschwert eines möglichen Auszugs über den Gebäuden schwebt, wird es mit einem Verkauf schwierig.
Somit wird das Risiko des Fonds ziemlich binär. Bei einem Auszug könnten sogar die 330 Euro pro Anteil (NAV 550 Euro pro Anteil) zu teuer sein, falls Saipem drin bleibt, sind die 330 Euro extrem attraktiv. Aktuell leider nicht das Chancen-Risiko-Verhältnis, das ich mag.
A quanto pare Saipem potrebbe davvero trasferirsi.
A quanto ho capito, Saipem vuole costruire un nuovo quartier generale.
Forse solo un bluff per ottenere migliori condizioni di noleggio. Ma la mossa sarebbe un bel colpo. Con un edificio il contratto di locazione è stato esteso per primo, con l'altro esiste questa opzione di scissione. Finché la spada di Damocle di un possibile movimento galleggia sugli edifici, diventa difficile da vendere.
Così il rischio del fondo diventa piuttosto binario. Se ci si sposta, anche i 330 euro per azione (NAV 550 euro per azione) potrebbero essere troppo costosi, se Saipem rimane, i 330 euro sono estremamente attraenti. Al momento, purtroppo, non mi piace il rapporto rischio-ricompensazione.
Nach Snam hat Saipem auch die Idee, San Donato zu verlassen, auf die Tagesordnung gesetzt und seinen Firmensitz mit seinen 2500 Mitarbeitern in ein neues, noch zu bauendes Bürogebäude in Rogoredo verlegt. Die Unternehmensleitung sprach mit Rsu über die Aussicht, im Dezember letzten Jahres umzuziehen und ein Klima der Besorgnis bei den Arbeitnehmervertretern zu schaffen, die sechs Monate später immer noch auf offizielle weitere Informationen warten. "Die Gipfeltreffen von Saipem im Januar letzten Jahres hatten die Absicht angekündigt, im Frühjahr eine Reihe von Aktualisierungen zu veröffentlichen, so dass wir auf eine Antwort zwischen Ende März und Mitte April warteten, aber wir haben nichts mehr gehört - erklären Sie die Vertreter der Arbeitnehmer -.
Für die Rsu bedeutet "San Donato zu verlassen, die Wurzeln von Saipem zu durchschneiden, dessen Geschichte parallel zu der von Eni verläuft, der immer noch der Mehrheitsaktionär ist". Ganz zu schweigen davon, dass der Umzug die Gefahr mit sich bringt, San Donato in eine Stadt mit großen, halb leeren Bürogebäuden zu verwandeln, so wie der neue repräsentative Hauptsitz von Eni gebaut wird, ein 170-Millionen-Euro-Projekt, das derzeit im Bau ist. Eine Hypothese, die neben den Mitarbeitern auch die Politik zu beunruhigen beginnt.
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