Fondsvolumen: 78,4 Mio. Euro (52,6 Mie Euro nach Ausschüttung) Anteile 129.000 Preis pro Anteil: 607,51 Euro (407,51 nach Ausschüttung)
Immobilien: 48,47 Mio. Euro Liquidität: 5 Mio. Euro (nach Ausschüttung) Sonstige: -0,955 Mio. Euro
Immobilien mit Bewertung
Bologna: 26,250 Mio. Euro Trieste: 6,74 Mio. Euro Domodossola: 10,4 Mio. Euro Trezzano: 5,080 Mio. Euro Catania: 0,43 Mio. Euro
Bologna: Angebot zu 24 Mio. Euro, das angenommen wurde. Ist an die Region Emilia Romagna vermietet. Mietvertrag bis Ende 2019, dieser wurde gekündigt, aber nur um neu zu verhandeln. wurde offenbar verlängert und so konnte die Immobilie gut verkauft werden. (Ich hatte schon mal eine erste Position, hatte die dann verkauft nachdem ich gelesen hatte, dass der Mietvertrag gekündigt wurde und bin Anfang März wieder eingestiegen)
Trieste: Nicht ganz voll vermietet, aber der größte Teil der Fläche langfristig an Telecom Italia vermietet. Ein weitere Fläche 22qm oder ca. 15% der Gesamtfläche wurde neu vermietet für 170.000 Euro p.a. Somit Mieteinnahmen ca. 540.000 Euro. Sollte also nicht weit vom Bewertungskurs verkauft werden können. Lage in Triest ist recht gut. Interessensbekundung eines Käufers und Due-Dilligence Aktivitäten...
Domodossola: Einkaufszentrum, nicht besonders gut vermietet, mit dem Ankermieter wurde aber ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen. Mietertrag 563.000 Euro; Es gibt einen Kaufinteressenten.
Trezzano: Logistikimmobilie; voll vermietet (7 Jahre) ; 325.000 Euro Mietertrag; es gibt Interessenten...
Der Börsenkurs ist von 225 auf über 300 gestiegen. Bei einem Verkauf von Bologna zu 24 Mio. Euro liegt der NAV bei ca. 385. Bei Trieste und Trezzano sollte nicht zu viel schiefgehen; Domodossola ist bisschen kritisch, ich würde das Auflösungsergebnis auf 340 bis 350 schätzen. Somit ist ein Kurs von 300 bis 310 schon OK, aber die Bäume wachsen auch nicht mehr in den Himmel.
Report as at 31.12.2018:
Fund volume: EUR 78.4 million (EUR 52.6 million rent after distribution) Shares 129,000 Price per unit: 607.51 Euro (407.51 after distribution)
Real estate: 48.47 million euros Liquidity: EUR 5 million (after distribution) Other: -0.955 million Euro
Real estate with valuation
Bologna: 26.250 million euros Trieste: 6.74 million euros Domodossola: 10.4 million euros Trezzano: 5.080 million euros Catania: 0.43 million euros
Bologna: offer of 24 million euros accepted. It is rented to the region of Emilia Romagna. Lease contract until the end of 2019, this was terminated, but only to renegotiate. was apparently extended and so the property could be sold well. (I had a first position before, sold it after I had read that the lease was cancelled and got back in early March)
Trieste: Not fully let, but most of the space leased to Telecom Italia on a long-term basis. A further area of 22 sqm or approx. 15% of the total area was newly leased for 170,000 euros p.a., resulting in rental income of approx. 540,000 euros. Therefore, it should not be possible to sell far from the valuation price. Situation in Trieste is quite good. Expression of interest of a buyer and due diligence activities...
Domodossola: Shopping centre, not very well let, but with the anchor tenant a long-term lease was concluded. Rental income 563,000 euros; there is one prospective buyer.
Trezzano: logistics property; fully let (7 years) ; 325,000 Euro rental income; there are interested parties...
The stock market price has risen from 225 to over 300. With a sale of Bologna for 24 million euros, the NAV is about 385. With Trieste and Trezzano, not too much should go wrong; Domodossola is a bit critical, I would estimate the dissolution result at 340 to 350. So a price from 300 to 310 is OK, but the trees don't grow into the sky anymore.
Relazione al 31.12.2018:
Volume del fondo: 78,4 milioni di euro (52,6 milioni di euro di affitto dopo la distribuzione). Azioni 129.000 Prezzo unitario: 607,51 Euro (407,51 dopo la distribuzione)
Immobili: 48,47 milioni di euro Liquidità: 5 milioni di EUR (dopo la distribuzione) Altro: -0,955 milioni di Euro
Immobili con valutazione
Bologna: 26,250 milioni di euro Trieste: 6,74 milioni di euro Domodossola: 10,4 milioni di euro Trezzano: 5,080 milioni di euro Catania: 0,43 milioni di euro
Bologna: accettata un'offerta di 24 milioni di euro. E' affittato alla regione Emilia Romagna. Contratto di locazione fino alla fine del 2019, questo è stato risolto, ma solo per rinegoziare. è stato apparentemente prorogato e quindi la proprietà potrebbe essere venduta bene. (Ho avuto un primo posto prima, l'ho venduto dopo aver letto che il contratto di locazione è stato annullato e sono tornato ai primi di marzo).
Trieste: non completamente affittato, ma la maggior parte dello spazio affittato a Telecom Italia su base a lungo termine. Un'ulteriore superficie di 22 mq, pari a circa il 15% della superficie totale, è stata recentemente affittata per 170.000 euro all'anno, con un ricavo da locazione di circa 540.000 euro. Pertanto, non dovrebbe essere possibile vendere lontano dal prezzo di valutazione. La situazione a Trieste è abbastanza buona. Espressione di interesse di un acquirente e attività di due diligence.....
Domodossola: Centro commerciale, non molto bene affittato, ma con l'inquilino conduttore è stato concluso un contratto di locazione a lungo termine. Affitti attivi 563.000 euro; c'è un potenziale acquirente.
Trezzano: logistica immobiliare; affitto completo (7 anni); 325.000 euro di rendita; ci sono le parti interessate.....
Il prezzo di borsa è salito da 225 a oltre 300. Con una vendita di Bologna per 24 milioni di euro, il NAV è di circa 385. Con Trieste e Trezzano, non troppo dovrebbe andare storto; Domodossola è un po' critica, stimo il risultato della dissoluzione a 340-350. Quindi un percorso da 300 a 310 va bene, ma gli alberi non crescono più nel cielo.
Gebäude in Domodossola - im Jahr 2018 wurde ein 11-monatiger Darlehensvertrag mit der Odos S.r.l., der für die Verwaltung des Einkaufszentrums zuständigen Gesellschaft, unterzeichnet,
das eine Fläche von etwa 100 Quadratmetern hat, die für die Entwicklung von Werbeinitiativen geeignet ist. Darüber hinaus wurden zwei temporäre Mietverträge mit einer Laufzeit von einem Jahr abgeschlossen. Im abgelaufenen Jahr leitete die SGR das Verwaltungsverfahren ein, um die Genehmigung für die Aufnahme einer mittleren Fläche in das Einkaufszentrum mit einer Gesamtfläche von 985 Quadratmetern (davon 735 Quadratmeter zum Verkauf und 250 Quadratmeter für Lager, Büros usw.) zu erhalten, das erfolgreich abgeschlossen wurde, und um das Entstehen von Verpflichtungen und Kosten für den Fonds zu vermeiden, insbesondere im Zusammenhang mit Anpassungsanträgen im Straßennetz und dem Protokoll Itaca (Instrument zur Bewertung des Energiebedarfs und der ökologischen Nachhaltigkeit von Gebäuden). Der Autorisierungstitel macht die Immobilie wirtschaftlich attraktiver. In der zweiten Jahreshälfte 2018 wurde ein Spezialist ernannt, der professionelle Beratungs- und Unterstützungsleistungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie erbringt. Die Aktivität endete Ende Dezember 2018 mit der Abgabe eines unverbindlichen Angebots (NBO) durch eine an der Übernahme interessierte Privatperson. Zum Zeitpunkt dieses Berichts ist das betreffende Unternehmen dabei, Due Diligence-Aktivitäten durchzuführen, um im Falle eines positiven Ergebnisses ein verbindliches Angebot zu erhalten.
Gebäude in Bologna (in der Via Aldo Moro n. 21) - dies ist ein Objekt für Büros, das vollständig an die Region Emilia Romagna vermietet ist, deren Mietvertrag im November 2019 ausläuft. Mitte Juli 2018 formalisierte der Mieter die Beendigung des Mietvertrages und bekundete gleichzeitig seine Bereitschaft, ihn unter weniger belastenden Bedingungen zu verlängern, und erklärte, dass jeder neue Mietvorschlag des Fonds von der Staatlichen Immobilienagentur gemäß den Bestimmungen des Präsidialerlasses 138/98 vorab angemessen sein würde. In Zusammenarbeit mit einem Beratungsunternehmen, das von der SGR beauftragt wurde, um in der Vermarktungsphase des Vermögenswertes und in den Verhandlungsphasen des Mietpreises unterstützt zu werden, hat die SGR dem Mieter einen Vorschlag für den Mietvertrag des Fonds übermittelt, der (i) die Zahlung einer Jahresmiete von 1.950 Euro vorsieht.zuzüglich Mehrwertsteuer, reduziert um ca. 7,7% gegenüber der aktuellen Miete (€ 2.112.284 zuzüglich Mehrwertsteuer), sowie (ii) die Durchführung einiger außergewöhnlicher Aktivitäten durch den Fonds, deren Kosten auf ca. € 100.000 geschätzt werden, die sich aus den Anforderungen des Mieters an den Austausch von Klimaanlagen in den Archiven im Untergeschoss des Gebäudes ergeben. Um in kurzer Zeit eine vertragliche Einigung erzielen zu können, hat die SGR dem Mieter vorgeschlagen, die gleichen erleichternden Bedingungen beizubehalten, die bereits den aktuellen Mietvertrag regeln: (i) Dauer des Mietvertrages von 6 + 6 Jahren mit dem Recht des Mieters, den Vertrag im Voraus mit einer Frist von mindestens 6 Monaten zu kündigen; (ii) Freistellung von der Kaution; (iii) Verzicht des Vermieters, die Verlängerung des Vertrages bei Vertragsende gemäß Artikel. iv) eine Verpflichtung des Vermieters, die Verwaltung der Instandhaltung und der integrierten Verwaltung des Gebäudekomplexes zu überwachen und einem spezialisierten Unternehmen zu übertragen - unbeschadet der Weiterverrechnung der Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit der gewöhnlichen Instandhaltung an den Mieter. Zum Zeitpunkt dieses Geschäftsberichts liegen der SGR zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht die folgenden Informationen der
Region Emilia Romagna: Informationen über die von der Agenzia del Demanio im Zusammenhang mit dem von der SGR vorgelegten Gebührenvorschlag geäußerte Einschätzung der Angemessenheit.
Zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2018 wurde ein Mandat für die Beratung und professionelle Unterstützung bei der Vermarktung der Immobilie sowohl für diese als auch für die in Domodossola gelegene Immobilie erteilt. Durch die Kündigung des vom Mieter im Juli vorgerückten Mietvertrages im Juli usa ist es jedoch zu einer Kündigung gekommen. Es wurde als angemessen erachtet, die Marketingmaßnahme bis zur Definition der neuen Miete vorerst einzufrieren.
Trieste Building - In Bezug auf diesen Vermögenswert ist anzumerken, dass die Vermögensverwaltungsgesellschaft zum Abschlussstichtag des Geschäftsjahres im Begriff ist, mit der Vorvermietung die gemeinsamen Verträge mit einem potenziellen Mieter, der an der Vermietung der im Erdgeschoss befindlichen Flächen von rund 2.200 Quadratmetern interessiert ist, zu einer Miete von 171.000 Euro (reduziert auf 161.000 Euro für die ersten beiden Jahre) abzuschließen, was den Bedarf an spezifischen Sanierungsarbeiten vorsieht, um die vorgesehene Nutzung des Teils der Immobilie auf die gewerbliche Tätigkeit zu ändern. Daher war es notwendig, die städtischen Normen zu finden, die die Genehmigung der Behörden zur Ausübung ihrer Tätigkeit ermöglichen. Insbesondere war es notwendig, die Relevanz der mit den zu vermietenden Gewerbeflächen verbundenen Parkhäuser zu ermitteln. In diesem Zusammenhang war es auch notwendig, die Anerkennung einer wirtschaftlichen Entschädigung vorzusehen, und zwar sowohl für die Eigentümer des Parkplatzes, der an den Teil der Immobilie angrenzt, der dem Fonds gehört, als auch für den derzeitigen Verwalter des Parkplatzes. Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten, die voraussichtlich bis Anfang Sommer 2019 abgeschlossen sein werden, kann der gewerbliche Mietvertrag zu den oben genannten wirtschaftlichen Bedingungen begonnen werden. Schließlich ist anzumerken, dass die SGR im Dezember 2018 über eine Immobilienvermittlungsgesellschaft eine unverbindliche Interessenbekundung eines privaten Investors am Kauf des gesamten Immobilienkomplexes erhalten hat. Zum Zeitpunkt dieses Geschäftsberichts bestanden Due Diligence-Aktivitäten für die anschließende Abgabe eines verbindlichen Kaufangebots.
Immobilie in Trezzano sul Naviglio - In Bezug auf dieses Objekt, das derzeit als Kühlhaus genutzt und vollständig an die Firma Vercelli S.p.A. vermietet wird, hat die SGR eine Reihe von Aktivitäten gestartet, die zur Veräußerung bestimmt sind und in der zweiten Jahreshälfte 2018 und Anfang 2019 Interesse bei potenziellen Käufern geweckt haben, die jedoch, obwohl sie keine formalen Kaufangebote gemacht haben, eine Reihe von Informationen angefordert haben, um die Möglichkeit eines Kaufangebots zu prüfen.
Building in Domodossola - in 2018, an 11-month loan agreement was signed with Odos S.r.l., the company responsible for managing the shopping centre,
which has an area of about 100 square meters suitable for the development of advertising initiatives. In addition, two temporary rental agreements with a term of one year were concluded. Last year, the SGR initiated the administrative procedure to obtain authorisation to include a medium-sized area in the 985 square metre shopping centre (of which 735 square metres for sale and 250 square metres for warehouses, offices, etc.), which has been successfully completed, and to avoid the incurrence of obligations and costs for the Fund, in particular in relation to requests for adaptation of the road network and the Itaca Protocol (instrument for assessing the energy needs and environmental sustainability of buildings). The authorisation title makes the property more economically attractive. In the second half of 2018, a specialist was appointed to provide professional consulting and support services in connection with the sale of the property. The activity ended at the end of December 2018 with the submission of a non-binding offer (NBO) by a private individual interested in the takeover. At the time of this report, the company concerned is in the process of carrying out due diligence activities in order to obtain a binding offer in the event of a positive result.
Building in Bologna (Via Aldo Moro n. 21) - this is an office property fully let to the Emilia Romagna region, whose lease expires in November 2019. In mid-July 2018, the tenant formalised the termination of the lease and at the same time expressed his willingness to extend it under less burdensome conditions and stated that any new lease proposal from the Fund by the State Real Estate Agency would be appropriate in advance in accordance with the provisions of Presidential Decree 138/98. In collaboration with a consultancy firm appointed by the SGR to assist in the marketing phase of the asset and in the negotiation phases of the rental price, the SGR submitted to the tenant a proposal for the rental agreement of the Fund, which (i) provides for the payment of an annual rent of EUR 1,950 plus VAT, reduced by approximately 7.7% compared to the current rent (€ 2,112,284 plus VAT), and (ii) the Fund's implementation of some exceptional activities, the cost of which is estimated at around € 100,000, resulting from the tenant's requirements for the replacement of air conditioning systems in the archives in the basement of the building. In order to reach a contractual agreement within a short period of time, the SGR has proposed that the tenant retain the same facilitating conditions that already govern the current lease: (i) the duration of the lease of 6 + 6 years with the right of the lessee to terminate the contract in advance with at least 6 months' notice; (ii) exemption from the deposit; (iii) waiver by the lessor of the right to renew the contract at the end of the contract in accordance with Article. (iv) an obligation on the part of the lessor to supervise the management of the maintenance and integrated management of the complex of buildings and to entrust it to a specialised company, without prejudice to the passing on to the lessee of the costs and charges relating to the normal maintenance. As of the date of this Annual Report, the SGR does not yet have the following information from the
Emilia Romagna Region: information on the adequacy assessment expressed by Agenzia del Demanio in the context of the proposed fee submitted by SGR.
At the beginning of the second half of 2018, a mandate was awarded for consulting and professional support in marketing the property both for this property and for the property located in Domodossola. However, the termination of the lease advanced by the tenant in July in July usa resulted in a termination. It was considered appropriate to freeze the marketing measure for the time being until the new rent was defined.
Trieste Building - With regard to this asset, it should be noted that, at the balance sheet date of the financial year, the asset management company is in the process of pre-letting the joint contracts with a potential tenant interested in letting the ground floor space of approximately 2,200 square metres at a rent of EUR 171,000 (reduced to EUR 161,000 for the first two years), which provides for the need for specific refurbishment work to change the intended use of the part of the property to commercial activity. It was therefore necessary to find the urban standards that would allow the authorities to authorise them to carry out their activities. In particular, it was necessary to determine the relevance of the multi-storey car parks linked to the commercial space to be let. In this context, it was also necessary to provide for the recognition of economic compensation, both for the owners of the car park adjacent to the part of the property belonging to the Fund and for the current manager of the car park. After completion of the renovation work, which is expected to be completed by the beginning of summer 2019, the commercial lease agreement can be started at the above-mentioned economic conditions. Finally, it should be noted that in December 2018 the SGR received a non-binding expression of interest from a private investor in the purchase of the entire real estate complex through a real estate brokerage company. At the time of this Annual Report, there were due diligence activities for the subsequent submission of a binding purchase offer.
Property in Trezzano sul Naviglio - With regard to this property, which is currently being used as a cold store and fully leased to Vercelli S.p.A., SGR has launched a series of activities intended for sale which, in the second half of 2018 and the beginning of 2019, have aroused the interest of potential buyers who, although they have not made any formal offers to buy, have requested a series of information in order to examine the possibility of an offer to buy.
Immobile in Domodossola – nel corso del 2018 è stato siglato un contratto di comodato della durata di 11 mesi con Odos S.r.l., società incaricata per la gestione del Centro Commerciale,
avente ad oggetto uno spazio di circa 100 mq, funzionale allo svolgimento delle iniziative promozionali. Sono stati inoltre sottoscritti due contratti di locazione temporanea di durata annuale. Nel corso dell’esercizio appena concluso la SGR ha avviato l’iter amministrativo finalizzato all’ottenimento del nulla osta per l’inserimento di una Media Superficie all’interno del Centro Commerciale, per complessivi 985 mq (di cui 735 mq destinati alla vendita e 250 mq per magazzini, uffici, etc.), che si è concluso positivamente, evitando altresì l’insorgere di obblighi e costi a carico del Fondo, in particolare quelli connessi a richieste di adeguamento nella viabilità ed al protocollo Itaca (strumento di valutazione del livello di sostenibilità energetica e ambientale degli edifici). Il titolo autorizzativo rende l’immobile commercialmente più appetibile. Nel corso del secondo semestre 2018 è stato conferito incarico ad un soggetto specializzato avente ad oggetto la fornitura di servizi di consulenza ed assistenza professionale in relazione alla commercializzazione dell’immobile. L’attività si è conclusa a fine dicembre 2018 con la presentazione di un’Offerta Non Vincolante (NBO) da parte di un soggetto privato interessato all’acquisizione. Alla data della presente Relazione la società interessata ha in itinere le attività di Due Diligence per addivenire, nel caso di positivo esito, ad un’offerta vincolante.
Immobile in Bologna (sito in via Aldo Moro n. 21) – trattasi di un cespite adibito a uffici, interamente locato alla Regione Emilia Romagna, il cui contratto di locazione prevede scadenza nel mese di novembre 2019. A metà luglio 2018 il Conduttore ha formalizzato la disdetta dal contratto di locazione, manifestando contestualmente la disponibilità a rinnovare il medesimo a condizioni meno onerose, specificando altresì che l’eventuale nuova proposta di canone di locazione avanzata dal Fondo sarebbe stata oggetto di preventiva congruità da parte dell’Agenzia del Demanio, conformemente a quanto previsto dal DPR 138/98. Con la collaborazione di una società di consulenza, incaricata dalla SGR per essere supportata nella fase di commercializzazione del bene e nelle fasi di contrattazione del canone di locazione, la SGR ha inviato al Conduttore una proposta di locazione del Fondo che prevede (i) la corresponsione di un canone di locazione annuo pari ad Euro 1.950.000 oltre IVA, ridotto di circa il 7,7% rispetto al canone di locazione vigente (Euro 2.112.284 oltre IVA), nonché (ii) l’esecuzione da parte del Fondo di alcune attività di natura straordinaria, il cui costo a carico del Fondo è stimato in circa Euro 100.000, nascenti dalle esigenze esposte dal Conduttore in relazione alla sostituzione dei condizionatori negli archivi ubicati al piano interrato dell’immobile. Al fine di poter addivenire in tempi rapidi ad un accordo contrattuale, la SGR ha proposto al Conduttore di mantenere le medesime condizioni agevolative che già regolano l’attuale contratto di locazione: (i) durata della locazione di anni 6 + 6 con facoltà da parte del conduttore di poter recedere anticipatamente dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi; (ii) esonero dal versamento del deposito cauzionale; (iii) rinuncia da parte del Locatore all’esercizio di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza contrattuale ai sensi dell’art. 29 della L. 392/78; (iv) impegno da parte del Locatore di monitorare e di affidare la gestione della manutenzione e conduzione integrata del complesso immobiliare ad una società specializzata – fermo restando il riaddebito al conduttore delle spese e degli oneri relative alla attività di manutenzione ordinaria. Alla data della presente Relazione annuale non è ancora pervenuta alla SGR da parte della
Regione Emilia Romagna informativa a riguardo del giudizio di congruità espresso dall’Agenzia del Demanio in relazione alla proposta di canone avanzata dalla SGR.
Anche per questo immobile, così come per quello sito in Domodossola, all’inizio del secondo semestre 2018 è stato affidato un mandato per servizi di consulenza e per l’assistenza professionale alla commercializzazione dell’immobile. Tuttavia, in esito alla disdetta del contratto di locazione avanzato dal Conduttore a luglio u.s., si è ritenuto opportuno “congelare”, momentaneamente, l’attività di commercializzazione in attesa della definizione del nuovo canone di locazione.
Immobile in Trieste – In relazione a tale cespite, si segnala che alla data di chiusura dell’esercizio la SGR è in procinto di perfezionare, con la stipula di un preliminare di locazione, gli accordi condivisi con un potenziale conduttore interessato alla locazione degli spazi pari a circa 2.200 mq siti al piano terra, ad un canone pari ad Euro 171.000 (ridotti ad Euro 161.000 per i primi due anni), che prevede la necessità di specifici lavori di riqualificazione ai fini del cambio di destinazione d’uso per l’utilizzo della porzione di immobile ad attività commerciale. Si è reso pertanto necessario il reperimento degli standard urbanistici che consentono l’autorizzazione da parte degli Enti pubblici all’esercizio dell’attività commerciale. Nello specifico, è stato necessario costituire il vincolo di pertinenzialità di parcheggi connessi agli spazi commerciali oggetto di locazione. Al riguardo, è stato altresì necessario prevedere il riconoscimento di un’indennità economica, sia a favore dei proprietari del parcheggio adiacente alla porzione di immobile di proprietà del Fondo e sia a favore dell’attuale gestore del parcheggio. A termine dei lavori di ristrutturazione, che presumibilmente dovrebbero concludersi entro l’inizio dell’estate del 2019, potrà prendere avvio la locazione commerciale nei termini economici anzidetti. Si segnala, infine, che nel corso del mese di dicembre 2018, la SGR, per il tramite di una società di intermediazione immobiliare, ha ricevuto da parte di un soggetto investitore privato una manifestazione di interesse non vincolante per l’acquisto dell’intero complesso immobiliare. Alla data della presente Relazione annuale risultano in essere le attività di Due Diligence finalizzate alla successiva manifestazione di offerta di acquisto vincolante.
Immobile in Trezzano sul Naviglio – In relazione al suddetto cespite, attualmente utilizzato quale magazzino refrigerato ed interamente locato alla società Vercelli S.p.A., la SGR ha avviato una serie di attività volte alla dismissione che hanno generato interessi nel corso del secondo semestre 2018 ed inizio 2019 da parte di potenziali acquirenti i quali, peraltro, ancorché non abbiano formalizzato offerte di acquisto, hanno richiesto una serie di informazioni al fine di poter valutare la possibilità di avanzare una proposta di acquisto.
Der Fondo Polis hat mir, meinem Geldbeutel und der Kleinodiensammlung der werten Gattin in den letzten beiden Jahren viel Freude bereitet.
Jetzt neigt sich aber das Leben dieses Fonds langsam dem Ende zu. Insofern ist ein wenig Wehmut erlaubt.
Trotzdem sieht es so aus, als könnte der Fonds uns noch ein wenig Freude auf seiner letzten Reise bescheren.
Nachdem die Immobilie in Domodossola verkauft ist sieht der Fonds jetzt folgendermaßen aus.
NAV: 15 Mio Euro oder / 116 Euro pro Anteil
Liquidität: 16,1 Mio Euro / 125 Euro pro Anteil Immobilie: 4,43 Mio. Euro / 34 Euro pro Anteil Sonstige / Rückstellungen: 5,6 Mio. Euro / 44 Euro pro Anteil
Die letzte Immobilie in Trezzano Via Cellini 4-6-8 ist für 325.000 Euro pro Jahr an die Firma Vercelli vermietet, die diese als Kühlhaus nutzt. Vercelli (http://gruppovercelli.it/) exportiert hochwertiges Fleisch nach ganz Europa. Der Firma scheint es recht gut zu gehen. Ein Verkauf mit einer Mietrendite unter 10% , d.h. über 3,25 Mio. Euro sollte kein Problem sein.
Bei einem Verkauf zu 3,25 Mio. Euro ergibt sich ein NAV von 107.
Ich habe mir die Entwicklung einiger bereits aufgelöster Fonds angesehen, nachdem alle Immobilien verkauft wurden. Hier gab es noch kleiner Verluste (Kosten, Gebühren) aber maximal 500.000 euro oder 4 Euro pro Anteil. Ein ähnliches Ergebnis preist der Securfondo gerade ein.
Somit ist ein Auflösungsergebnis von über 100 Euro extrem wahrscheinlich. In Kürze könnte es auch noch eine Ausschüttung in Höhe von ca. 50 euro pro anteil geben, wenn der Verkauf von Domodossolla durch ist.
Sehr spannend ist meines Erachtens der Posten M4. Altre Passivita / Altre. Das dürften die Rückstellungen sein. Die liegen bei 4,5 Mio. Euro oder 35 Euro pro Anteil. So einen großen Posten habe ich bei den italienischen Fonds noch nicht gesehen. Bei den deutschen Fonds ist es aber so, dass mindestens ein Drittel der Rückstellungen nicht benötigt wird und deshalb Gewinn erhöhend aufgelöst wird. Ob das bei den italienischen Fonds auch so ist weiß ich nicht. Reine Spekulation.
Trotzdem finde ich den Fonds bei 93 sehr spannend. Da könnten kurzfristig nochmal 10% auf der letzten Reise drin sein.
Il Fondo Polis ha dato a me, al mio portafoglio e alla collezione di gioielli della mia cara moglie un sacco di piacere negli ultimi due anni.
Ma ora la vita di questo fondo sta lentamente volgendo al termine. In questo senso, un po' di malinconia è permessa.
Tuttavia, sembra che il fondo possa ancora portarci un po' di gioia nel suo ultimo viaggio.
Ora che la proprietà di Domodossola è stata venduta, il fondo si presenta così.
NAV: 15 Mio Euro o / 116 Euro per azione
Liquidità: 16,1 milioni di euro / 125 euro per azione Immobili: 4,43 milioni di euro / 34 euro per azione Altri / accantonamenti: 5,6 milioni di Euro / 44 Euro per azione
L'ultimo immobile di Trezzano in Via Cellini 4-6-8 viene affittato per 325.000 euro all'anno a Vercelli, che lo utilizza come cella frigorifera.
Vercelli (http://gruppovercelli.it/) esporta carne di alta qualità in tutta Europa. L'azienda sembra andare abbastanza bene. Una vendita con un rendimento locativo inferiore al 10%, vale a dire oltre 3,25 milioni di euro non dovrebbe essere un problema.
Con una vendita a 3,25 milioni di euro a un NAV di 107 risultati.
Ho guardato allo sviluppo di alcuni fondi già sciolti, dopo che tutti gli immobili sono stati venduti. Qui ci sono state ancora piccole perdite (costi, commissioni) ma al massimo 500.000 euro o 4 euro per azione. Il Securfondo sta attualmente fissando i prezzi in un risultato simile.
È quindi estremamente probabile che il risultato di una dissoluzione di oltre 100 euro. Presto potrebbe esserci anche una distribuzione di circa 50 euro per azione se la vendita di Domodossolla è terminata.
A mio parere, la voce M4 è molto eccitante. Altre Passivita / Altre. Queste potrebbero essere le riserve. Sono con 4,5 milioni di euro o 35 euro per azione. Non ho ancora visto una voce così grande con i fondi italiani. Nel caso dei fondi tedeschi, tuttavia, almeno un terzo delle riserve non è necessario e viene quindi liberato in modo da aumentare l'utile. Non so se questo vale anche per i fondi italiani. Pura speculazione.
Tuttavia trovo il fondo con 93 molto eccitante. Nel breve termine potrebbe esserci un altro 10% sull'ultimo viaggio.
Der Fonds wird am 10.02. 45 Euro pro Anteil oder 5,8 Mio. Euro Ausschütten:
Dann sieht der Fonds ceteris paribus so aus:
NAV: 9,1 Mio. Euro / 71 Euro
Liquidität: 10,3 Mio. Euro / 80 Euro pro Anteil Immobilie: 4,43 Mio. Euro / 34 Euro pro Anteil Sonstige / Rückstellungen: - 5,6 Mio. Euro / - 44 Euro pro Anteil
Bei einem Verkauf der letzten Immobilie bei 3,25 Mio. Euro 10% Mietrendite und Kosten von 500.000 Euro oder 4 Euro pro Anteil ergibt sich ein finaler NAV von 58. Bei einem Verkauf bei 2,25 Mio. Euro 14,5% Mietrendite ergibt sich ein NAV von 50.
Il fondo distribuirà 45 EUR per quota, pari a 5,8 milioni di EUR, il 10 febbraio:
In quel momento, a parità di altre cose, il fondo avrà questo aspetto:
NAV: 9,1 milioni di euro / 71 euro
Liquidità: 10,3 milioni di euro / 80 euro per azione Immobili: 4,43 milioni di euro / 34 euro per azione Altri / accantonamenti: - 5,6 milioni di Euro / - 44 Euro per azione
Se l'ultimo immobile viene venduto a 3,25 milioni di euro, con un rendimento del 10% e costi di locazione di 500.000 euro o 4 euro per azione, il NAV finale è pari a 58. Una vendita a 2,25 milioni di euro e un rendimento degli affitti del 14,5% si traduce in un NAV di 50.
E poi ci sono le disposizioni elevate come buffer / opportunità aggiuntiva.
Ich habe gestern und heute meine Anteile für 105-107 verkauft. Ich habe meinen Augen nicht getraut.
Klar, bei 95 ist der Fonds interessant, aber bei 107.
Da muss die letzte Immobilie zum oder über NAV verkauft werden oder tatsächlich ordentlich Rückstellungen aufgelöst werden. Kann sein, muss aber nicht...
Solche Spikes gibt es immer wieder mal. Entweder ist der Käufer besonders schlau (hat Insider-Info) oder nicht sehr schlau... Da ich nicht sehr schlau bin halte ich mich da raus.
Heute Veröffentlichung des Jahresabschlusses: NAV sinkt deutlich auf 97,66 Euro per 31.12.19, was nach der Ausschüttung vom 12. Februar derzeit 57,66 Euro ergibt. Damit späte Genugtuung für die Verkäufe zu 106,50 nachdem zwischenzeitlich über 70 Euro nach der Ausschüttung bezahlt wurden ( entspräche dann 115 Euro). Zugleich gibt es noch Klagen, so dass ggf. die Auflösung sich über den Verkauf der Immobilien hinauszögert
Sie sind vermutlich noch nicht im Forum angemeldet - Klicken Sie hier um sich kostenlos anzumelden
Offline