Let's start with this fund. I think the Fund is really cheap.
The NAV of the Fund is (30.06.2018) 2658 Euro. Now it trades at 1385 at Borsa italiana, this is a discount of about 50%. All properties of the fund are marked with nearly 250 Mio. Euros. 3 properties should be sold at a price of about 61 Mio. Euros. Thereafter we have proerties with a value of 185 Mio. Euros left. They can be sold with a discount of 70%, then the Price at the stock market is reached. OK, this is not a great portfolio, but 70% discount is huge.
Do I get something wrong or is this an opportunity.
This Fondo Alpha has a WKN: 755598 and ISIN: IT0003049605 and a offer Price of 1400 at Borsa Italiana where 11 Shares are topically available. But for me it is not possible to buy some because it's impossible with the Brokers comdirect and consors I deal with. So I will watch the further development.
The purchase and sale of this funds is a problem with German banks and brokerages. Some times ago I wrote in http://oifonds.xobor.de, that "Lynx" as broker is very useful (I get no provision from them!). A order of for example 5 TEUR and more costs about 6-7 EUR. You need only the ISIN or much shorter the symbol of the fund. Symbols are found best at: http://www.tradingsystems.it/en/real_estate_funds/quotes.php
The market ist very small and you have to use always(!) limit orders!
This fund definitely is an opportunity but the risks in this Italian Stlye closed end fund are somewhat different from the German version: 1. All real estate is in Italy, so that all eggs are in the same basket and not nationally diversified. 2. There ist no authority which makes the fund companies sell at every price because they can still extend....the closed end is not so tight.
Nevertheless I have about 4% of my funds in this position, because the valuation is really cheap, but there's no gift. The risks are still there.
Der Fonds hat sich in den letzten Monaten extrem gut entwickelt.
Ende 2018 konnte man den Fonds an der Börse für knapp 1400 Euro kaufen. Seitdem wurden 106 Euro ausgeschüttet und der Kurs lag gestern bei 1750 Euro. Somit konnte man knapp 30% verdienen.
Der Grund war die extrem niedrige Bewertung und einige ganz gute Verkäufe (um den aktuellen Bewertungskurs der Immobilien)
2 Immobilien (Bavastro 174 und colombo 44 in Rom ) wurden zum Bewertungspreis von 53 Mio. Euro verkauft. Für Casilina 1/3 wurde ein Kaufvertrag für 17,2 Mio. Euro unterschrieben (Bewertung 15,8).
Es wurden 11 Mio. Euro ausgeschüttet und am Montag werden nochmal 53 Mio. Euro ausgeschüttet (510 pro Anteil).
Somit sind die Immobilien, die Beteiligungen und die Darlehen aktuell mit 105 Mio. Euro bewertet
die Immobilien: Name / Bewertung in Mio. Euro / Miete in Mio. Euro / Leerstand / Dauer MV / Verkaufspreisprognose
Bavastro 92/ 15 / 1,776 / 0% / 1 Jahr / trotz kurze Mietaufzeit 15 (Rendite 11,5%) Lamaro / 12 / 1,269 / 23 % / 4 Jahre / 12 (Rendite 10% für den vermieteten Teil) Giorgione / 36 / 2,6 / 33% / 2 Jahre / 26 (Rendite 10% für den vermieteten Teil) Crespi 12 / 7,7 / 0,622 / 20% / 4 Jahre / 6,2 (Rendite 10% für den vermieteten Teil) Brianza / 12,3 / 0,707 / 62% / 2 Jahre / 7 (Rendite 10% für den vermieteten Teil) Assego / 7 / 0,300 / 63% / 2 Jahre / 3 (Rendite 10% für den vermieteten Teil) Bologna / 21 / 0,965 / 59% / 4 Jahre / 10 (Rendite 10% für den vermieteten Teil)
Longoni, Lumbroso, Cervare mit Bewertung von insgesamt 56 stehen leer.
Bei einer Renditeannahme von 10% kommt man für die vermieteten Flächen auf einen Wert von ca. 80 Mio. Euro, bei 8% auf 100 Mio. Euro.
Dazu noch die Beteiligungen und Darlehen (deren Werthaltigkeit ist unklar) und leerstehende Immobilien im "Wert" von 56 Mio. Euro.
Somit ist der Fonds auf dem aktuellen Niveau m.E. nicht zu teuer und hat noch Potential.
The fund has performed extremely well in recent months.
At the end of 2018, it was possible to buy the fund on the stock exchange for almost 1400 euros. Since then 106 Euro have been distributed and the share price was 1750 Euro yesterday. So you could earn almost 30%.
The reason was the extremely low valuation and some quite good sales (to the current valuation price of the real estate)
End of 2018 report: (all figures in million euros)
2 properties (Bavastro 174 and colombo 44 in Rome) were sold at a valuation price of 53 million euros. A purchase agreement for EUR 17.2 million was signed for Casilina 1/3 (valuation 15.8).
11 million euros were distributed and another 53 million euros will be distributed on Monday (510 per share).
Share price after distribution: 1240 (Friday: 1750) 1240 * 103875 = 129 million
The properties, investments and loans are therefore currently valued at EUR 105 million.
the real estate: Name / Valuation in Euro million / Rent in Euro million / Vacancy / Duration MV / Sales price forecast
Bavastro 92/ 15 / 1.776 / 0% / 1 year / despite short rental period 15 (yield 11.5%) Lamaro / 12 / 1,269 / 23 % / 4 years / 12 (yield 10% for the leased part) Giorgione / 36 / 2.6 / 33% / 2 years / 26 (yield 10% for the leased part) Crespi 12 / 7.7 / 0.622 / 20% / 4 years / 6.2 (yield 10% for the leased part) Brianza / 12.3 / 0.707 / 62% / 2 years / 7 (yield 10% for the leased part) Assego / 7 / 0.300 / 63% / 2 years / 3 (yield 10% for the leased part) Bologna / 21 / 0.965 / 59% / 4 years / 10 (yield 10% for the leased part)
Longoni, Lumbroso, Cervare with a total rating of 56 stand empty.
Assuming a yield assumption of 10%, the value of the leased space will be approx. 80 million euros, with 8% it will be 100 million euros.
In addition, there are investments and loans (their recoverability is unclear) and vacant real estate with a "value" of EUR 56 million.
In my opinion, the fund is not too expensive at the current level and still has potential.
Negli ultimi mesi il fondo ha ottenuto risultati estremamente positivi.
Alla fine del 2018 è stato possibile acquistare il fondo in borsa per quasi 1400 euro. Da allora sono stati distribuiti 106 euro e il prezzo del titolo ieri era di 1750 euro. Così si potrebbe guadagnare quasi il 30%.
La ragione è stata la valutazione estremamente bassa e alcune vendite piuttosto buone (al prezzo di valutazione attuale del bene immobile).
Relazione di fine 2018: (tutte le cifre in milioni di euro)
2 immobili (Bavastro 174 e colombo 44 a Roma) sono stati venduti ad un prezzo di valutazione di 53 milioni di euro. Per Casilina 1/3 (valutazione 15,8) è stato sottoscritto un contratto di acquisto per 17,2 milioni di euro.
Sono stati distribuiti 11 milioni di euro e altri 53 milioni di euro saranno distribuiti lunedì (510 per azione).
Prezzo delle azioni dopo la distribuzione: 1240 (venerdì: 1750) 1240 * 103875 = 129 milioni di euro
Gli immobili, gli investimenti e i prestiti sono pertanto attualmente valutati a 105 milioni di EUR.
l'immobile: Nome/Valutazione in milioni di euro / Affitto in milioni di euro / Vacanza / Durata MV / Previsione del prezzo di vendita
Bavastro 92/15 / 1.776 / 0% / 1 anno / 1 anno / nonostante il breve periodo di affitto 15 (rendimento 11,5%) Lamaro / 12 / 1.269 / 23 % / 4 anni / 12 (rendimento 10% per la parte affittata) Giorgione / 36 / 36 / 2,6 / 33% / 2 anni / 26 (rendimento 10% per la parte affittata) Crespi 12 / 7,7 / 0,622 / 20% / 4 anni / 6,2 (rendimento 10% per la parte affittata) Brianza / 12.3 / 0.707 / 62% / 2 anni / 7 (rendimento 10% per la parte in leasing) Assego / 7 / 7 / 0,300 / 63% / 2 anni / 3 (rendimento 10% per la parte affittata) Bologna / 21 / 0,965 / 59% / 4 anni / 10 (rendimento 10% per la parte in leasing)
Longoni, Lumbroso, Cervare con un punteggio totale di 56 stand vuoti.
Ipotizzando un'ipotesi di rendimento del 10%, il valore dello spazio affittato sarà di circa 80 milioni di euro, con un 8% sarà di 100 milioni di euro.
Inoltre, vi sono investimenti e prestiti (la loro recuperabilità non è chiara) e immobili liberi con un "valore" di 56 milioni di euro.
A mio parere, il fondo non è troppo costoso al livello attuale e ha ancora delle potenzialità.
Der Jahresbericht ist soeben veröffentlicht worden: Link JA 2019
Der neue NAV liegt demnach bei 1866 Euro und die Fondsgesellschaft feiert sich in der Pressemitteilung nochmals für die guten Verkäufe. Hingegen hat sich die Portfolioqualität damit auch verschlechtert, da die Leerstände leider (auf nunmehr höherem relativen Niveau) gleich geblieben sind. Die Restliquidität von 23 Mio (immerhin 220 Euro pro Anteil) wird eher in Sanierungen gehen als in zeitnahe Ausschüttungen. Alles in allem ein Non-Event. Mit einem Discount auf den NAV von 39 % nicht teuer, sondern eher angemessen bepreist.
Die Verkäufe waren ja auch recht gut. Der Börsenkurs ist bis dahin auch sehr gut entwickelt.
Seitdem ist aber die Luft raus.
Die Immobilien sind alle sehr schlecht vermietet bzw. stehen leer. In Sachen Vermietung hat sich auch nichts getan.
In Sachen Via Lumbroso (immerhin 36 Mio. Euro) gibt es einen Hoffnungsschimmer, da wohl die Stadt Rom einen Platz für eine Polizeischule sucht. Und genau das war das Gebäude ja mal. Allerdings vor 15 Jahren, seitdem steht es leer. Das sollte man aber mal beobachten.
Aktuell ist das für mich kein Investment, müsste billiger werden bzw. sich irgendwas positives tun.
Le vendite sono state abbastanza buone. Anche il prezzo del titolo si è sviluppato molto bene fino a quel momento.
Ma da allora l'aria è uscita.
Le proprietà sono tutte molto mal affittate o sono vuote. Non è cambiato nulla in termini di affitto.
Per quanto riguarda Via Lumbroso (36 milioni di euro), c'è un barlume di speranza, dato che la città di Roma sta probabilmente cercando un posto per una scuola di polizia. E questo è esattamente quello che era l'edificio. Tuttavia, 15 anni fa, da allora è rimasta vuota. Ma dovreste osservare questo.
Attualmente questo non è un investimento per me, dovrebbe diventare più economico o fare qualcosa di positivo.
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