Ich melde mich dann mal auch auf deutsch (das Übersetzen italienisch - Deutsch kostet schon genug Nerven):
Jahresbericht des Amundi RE Italia ist pünktlich zum 01.03. raus, die Schlaglichter aus meiner Sicht in Stichworten:
- Verkäufe fast Fehlanzeige (nur ein Handelsobjekt mit 1,4 Mio und ein Industrieobjekt mit 4,3 Mio - jeweils schon länger bekannt) - Bewertung bei den meisten Objekten einige % nach unten gesetzt - Vermietungserfolge im homöopathischen Bereich, dagegen Kündigung des Hauptmieters im größten Objekt Via Marchetti (Rom) zu 09.2019 - Blockverkauf aller italienischen Büroobjekte angestoßen (Mandat an Lazard) in Kombination mit dem Amundi RE Europa - wieder keine Ausschüttung, weil noch immer hohe Verschuldung von knapp 30 Mio (in Q I 2019 aber kleiner Abbau dank des 4,3 Mio Verkaufs s.o.) - Auflösung zum 31.12.19 weiterhin angekündigt
Nach diesen traurigen Infos müsste man ja einen großen Bogen machen, aber die Bewertung hat immer noch einen gewissen Reiz.
NAV 31.12.2018: 1732,-€ Börsenwert: 820,-€
Bei meiner groben Schätzung der realen Nettoverkaufserlöse (nochmal über alle Immos Abschlag von 34%) komme ich dann auf einen NAV von ca. 1055,-€. Ob die Verkaufsabschläge realistisch sind (oder immer noch zu optimistisch)=> man wird sehen. Beruhigend ist für mich einzig, dass bei meinen Verkaufsprognosen der Abschlag zu den historischen Anschaffungskosten schon bei fast 55% liegt!
Zusammenfassung/Bewertung:
1. Contra: Schwache Verkaufsleistung, übles Vermietungsgeschäft, Verschuldung nicht unerheblich, Paketverkauf wird Preise drücken, Zeit-/Erfolgsdruck ist hoch
2. Pro: Objekte schon stark abgewertet (gemessen an Kaufpreisen), bisherige Verkäufe nah am aktuellen NAV, Amundi hat Ruf zu verlieren
Letztlich durchaus interessant, wenn auch hohe Risiken (wie in unserem Stammsegment vor 5 Jahren). Auf jeden Fall spannender als die mittlerweile objektlosen deutschen OIFs i.A.
NAV: 1621,-€ Kurs: 950,-€ (die letzten Wochen so um die 1000,-€)
somit hat der AM Italia den Anstieg des AM Europa an der Börse im letzten halben Jahr gebremst mitgemacht.
Neuigkeiten:
- Der Paketverkauf ist vorangekommen, bis Mitte September soll der bevorzugte Bieter ein verbindliches (End-)Angebot vorlegen. Erstmals wird darauf hingewiesen, dass durch den Paketverkauf die Buchwerte evtl. nicht erzielt werden (echt jetzt?!). Neu auch der Hinweis, dass bei Nichtannahme des Angebots die Möglichkeit der weiteren Verlängerung der Abwicklung besteht.
- per Saldo Vermietungserfolge: Einer Kündigung stehen drei Neuvermietungen gegenüber, sehr erfreulich dabei die direkte Anschlussvermietung in der Via Marchetti in Rom (natürlich mit Einnahmeverlusten dank Incentives, aber immerhin...)
- alle Objekte ca. zwischen 3% und 5% abgewertet
- ein Objekt in Bari wurde aus dem Paket herausgenommen, weil konkrete Verhandlungen für dies Objekt laufen (wohl positiv zu werten)
- Verschuldung von ca. 29,5 auf 23 Mio€ abgebaut
Zusammenfassung/Bewertung: Die fehlenden Verkäufe sorgen für Nervosität seit dieser Woche (Abgabedruck). Meine Einschätzung vom März bleibt daher unverändert. Positiver Katalysator wäre ein Verkauf der Ferienanlage auf Sardinien und des Objektes in Bari, die nah am NAV liegen, weil damit das Risiko Paketverkauf etwas weniger relevant wäre. Es bleibt jedenfalls spannend, wobei der schwarze Schwan durchaus um die Ecke kommen kann
Achtung: Übersetzungen teilweise unklar, deshalb wie immer ohne Gewähr!
Bisher wohl keine für das Fondmanagement akzeptablen Angebote. Das isr erstmal schlecht. Falls die Strategie aber darin besteht, ohne akuten Zeitdruck Preise in der Nähe der Buchwerte zu erzielen, soll mir das sehr recht sein. Ich hoffe jetzt darauf, dass die Amundi-Truppe den Markt und ihr Potential richtig einschätzt. Zur Beruhigung der Anleger die Hinweise auf 6-monatige Ausschüttungen der freien Liquidität (erstmal nur für den Europa relevant) und deutliche Reduzierung der Verwaltungsgebühren.
Übrigens interessante Börsenreaktion in Mailand: Erst kleiner Absacker am Morgen, danach am Mittag schon wieder Kurse auf Freitagsniveau. Bedeutet für mich, dass der Markt diese Info auch - noch - nicht so negativ wertet.
Wie schon beim Amundi Europa gesagt, ist es schade, dass der Portfolioverkauf nicht funktioniert hat. Das wäre ein schöner schneller Gewinn gewesen.
Aber auch beim Amundi Italia ist der Fonds bei 950 Euro meines Erachtens sehr interessant. Ich halte es für extrem unwahrscheinlich, dass man da einen Verlust machen kann, selbst wenn es sehr schlecht läuft. Umgekehrt sind die Gewinnchancen extrem gut.
Bei der 10%/20% Bewertungsmethode komme ich auf knapp 1200 Euro, bei der 8%/16% Methode auf 1500 Euro. Cesano habe ich mit 2 Mio. bewertet.
Roma Via Marchetti: 35,5 Mio. Euro, 3,2 Mio. Euro Miete, 15% Leerstand; Sicherlich etwas schlechtere Lage als Via Cristoforo Colombo im Amundi Europa, aber 10% Mietrendite oder besser sollte man eigentlich hinbekommen.
Santo Stefano: 19,4 Mio. Euro; 1 Mio. Euro Miete; Laufzeit 5 Jahre; das Hotel läuft gut; Auslastung knapp 87%; ob die die 5% Mietrendite rechtfertigt weiß ich nicht. Deswegen habe ich das mal auch mit 10% bzw. 8% Mietrendite bewertet.
Bari: 14,4 Mio. Euro;1,2 Mio. Euro Miete, 10% Leerstand; auch hier sollten eigentlich 10% Mietrendite zu erreichen sein.
Wenn die 3 Immobilien ungefähr nach Plan weggehen, dann ist der Börsenkurs bereits gedeckt.
Come ho detto con Amundi Europa, è un peccato che la vendita del portafoglio non abbia funzionato. Sarebbe stato un bel profitto rapido.
Ma penso che anche il fondo Amundi Italia a 950 euro sia molto interessante. Penso che sia estremamente improbabile che si possa fare una perdita, anche se le cose stanno andando molto male. Al contrario, le possibilità di vincere sono estremamente buone.
Con il metodo di valutazione del 10%/20% arrivo a quasi 1200 euro, con il metodo dell'8%/16% a 1500 euro. Ho valutato Cesano con 2 Mio.
Roma Via Marchetti: 35,5 milioni di euro, 3,2 milioni di euro di affitto, 15% di posto vacante; Sicuramente una posizione un po 'peggiore di Via Cristoforo Colombo in Europa Amundi, ma il 10% di rendimento locativo o meglio si dovrebbe effettivamente arrivare lì.
Santo Stefano: 19,4 milioni di euro; 1 milione di euro di affitto; Durata 5 anni; l'hotel funziona bene; Occupazione quasi l'87%; non so se questo giustifica il rendimento del 5% di affitto. Ecco perché gli ho anche dato un rendimento da locazione del 10% o dell'8%.
Bari: 14,4 milioni di euro;1,2 milioni di euro di affitto, 10% di posto vacante; anche in questo caso, il rendimento locativo del 10% dovrebbe essere effettivamente raggiungibile.
Se i 3 immobili vanno via approssimativamente secondo il piano, allora il prezzo di borsa è già coperto.
Bari ist verkauft für 10,7 Mio. (Buchwert war 14,4 Mio.). Damit sind die positiven Überraschungen der Europa-Verkäufe erstmal vorbei. Dennoch gut, dass es endlich voran geht und die Fremdfinanzierung runtergefahren werden kann. Der Preis bewegt sich noch im Rahmen meiner Erwartungen, der Puffer für Enttäuschungen im Rahmen des Paketverkaufs wird aber dünner. Wenn jetzt noch Sardinien für >= 15 Mio. weggeht, rechne ich mit einem Endergebnis von 1050€-1100€
Der Portfolioverkauf vom Amundi Europa betrifft auch 3 Objekte vom Italia. Die VK-Preise sind zwar keine Burner, aber wenigstens können die Restschulden jetzt getilgt werden. Wenn der Rest mit ähnlichem Abschlag weggeht, steht meine Prognose unverändert bei 1050-1100€ (Prognose hat jetzt aber deutlich reduziertes Risiko).
Für die Rechner unter uns: Der NAV auf Basis der bekannten Verkäufe sollte jetzt bei ca. 1440,-€ liegen (OHNE Abwertungen des Restportfolios, wo aber erst wieder zum 31.12.abgewertet wird).
Bemerkenswert: Das größte Objekt „Via Marchetti“ war trotz anderer Planung nicht im Paketverkauf. Das kann schlecht sein (objektbezogene Risiken, die den Portfolioverkauf nicht belasten sollten) oder aber gut, falls das Objekt allein Kaufinteressenten anzieht. Es bleibt also spannend!
Das nächste Objekt ist raus: Triest für 1,5 Mio, Buchwert war immerhin 2,6 Mio. Nicht kriegsentscheidend, aber der Puffer schmilzt weiter (knapp 20€). Es bleibt dabei: Eins von den größeren Objekten muß Nähe Buchwert weggehen, um das Risiko abhaken zu können.
Welche Quelle hast du für diese Aussage? Auf Seite 11 im Halbjahresbericht zum 30.06.19 steht Triest mit 2,6 Mio. in den Büchern. Oder bin ich hier auf einem falschen Dampfer unterwegs?
Peraltro, con riferimento all’immobile di Trieste, da tempo in fase di dismissione, la SGR ha ritenuto opportuno discostarsi dal valore di perizia, pari a € 2.600.000, adottando invece una valorizzazione di € 1.500.000, equivalente al prezzo offerto da un potenziale acquirente del cespite, formalmente accettato dalla stessa SGR.
Darüber hinaus hielt es der SGR in Bezug auf die seit einiger Zeit veräußerte Immobilie in Triest für angemessen, von dem Schätzwert von € 2.600.000 abzuweichen und stattdessen eine Bewertung von € 1.500.000 vorzunehmen, die dem von einem potenziellen Käufer des Vermögensgegenstandes angebotenen und vom SGR formell akzeptierten Preis entspricht.
Auch wenn man die Immobewertungen auf Seite 11 Anhang zusammenzählt kommt man auf 115,285 Mio. Euro. In der Bilanz steht aber nur 114,175 Mio. Euro.
NAV liegt bei 1376€, resultiert aus Portfolioverkauf (Realisierung wohl 03.20, Abwertungen sind aber vollzogen) sowie den Bestandsabwertungen des Rests. Die übrigen Immobilien sind alle in Verkaufsverhandlungen. Auffallend bei den Abwertungen: 2 Objekte (Cesano Boscone und Segrate) wurden ggü 30.06.19 über 15% Prozent abgewertet. Dagegen die größeren Via Marchetti „nur“ 4% und Sardinien 2%. Falls die Abwertungen die vorhandenen Kaufpreiserwartungen widerspiegeln, macht das Hoffnung. Natürlich keine Ausschüttung, weil immer noch Schulden. Dies Thema hat sich mit Realisierung Portfolioverkauf im März aber erledigt, danach sollte auch was ausgeschüttet werden können. Der Markt hatte wohl mehr erwartet, der Börsenkurs ist im Gegensatz zum Europa heute schwächer.
Unbekannte in der Bilanz sind für mich gerichtliche Auseinandersetzungen, wo ich nicht erkenne, ob hier noch Risiken (Forderungsausfall) oder Chancen (Sondererträge) lauern. Da bremst mich Italienisch leider aus. In jedem Fall sind 5 Mio + Zinsen schon relevant. Genauso die Wertberichtigung auf Forderungen auf Sardinien. Das ist wohl die größte Bremse für einen guten Preis beim Verkauf.
Mein Urteil: Nachkaufenswert, wenn die offenen Fragen geklärt sind, bzw. Via marchetti oder Sardinien nahe Buchwert rausgehen
Der Verlust von ca. einem Drittel (appx. 320 Euro) ist natürlich ein Brecher, aber besser ein Ende mit Schrecken.
Je nach Präzision des Halbjahresberichts (NAV 1007 Euro) und der restlichen unterjährigen Entwicklung werden es wohl knapp 700 Tacken. Seltsam, dass das Borsa sich mit verhältnismäßig üppigen Umsätzen bei nur 635-640 eingependelt hat. Könnte es da noch Gemeinheiten geben?
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